Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Quand on achète un logement, une question se pose, c’est le choix entre le neuf et l’ancien. Comparatif et explications avec Charlie Cailloux, conseiller juridique pour Particulier à Particulier et le site PAP.fr.

franceinfo : Commençons par une petite définition - pour savoir de quoi on parle - c’est quoi un logement neuf ?

Un logement neuf, c’est un logement qui n’a jamais été habité, et qui le plus souvent n’est pas encore sorti de terre. Il y a deux cas : soit vous faites construire une maison, soit vous achetez un appartement sur plans.

Première différence : le neuf coûte beaucoup plus cher, pour une surface équivalente, que l’ancien (de 15 à 25 % plus cher). Pour au moins deux raisons : d’une part, les normes de construction sont aujourd’hui très pointues et la flambée du coût des matériaux ne devrait rien régler.

D’autre part, l’acheteur d’un logement neuf doit payer une TVA  à 20% incluse dans le prix de vente plus des frais de notaires de 2-3%. Dans l’ancien, l’acheteur paie des frais de notaire à 8% et c’est “tout” - entre guillemets - parce que ça pèse déjà très lourd sur le budget des acheteurs.

Le neuf, c’est plus cher mais on a un logement aux dernières normes…

Exactement, et ce n’est pas rien ! Vous achetez un logement qui répond déjà aux exigences du bâtiment basse consommation, et outre des factures d’énergies modérées, vous n’aurez pas de travaux à réaliser dans les années à venir. Vous bénéficiez aussi d’une appréciable isolation phonique. Le neuf, c’est fonctionnel, c’est pratique, souvent les plans ont été bien pensés, mais voilà, c’est froid, ça a moins d’âme !

Dans l’ancien, les logements ne sont pas aux dernières normes, ce n’est pas toujours bien agencé, il faudra souvent y réaliser des travaux avant d’emménager, mais ça a plus de charme. Et puis, on a plus de choix aussi !

C’est-à-dire ?   

Il y a 10 fois plus de logements en vente dans l’ancien que dans le neuf. Et par ailleurs, c’est beaucoup plus facile de trouver un logement ancien dans le centre-ville, près des écoles, des commerces, que dans le neuf qui est souvent à la périphérie de la ville. On va tout de suite nuancer, il y a aussi des programmes neufs en centre-ville mais ils sont rares et donc très chers. Dans beaucoup de villes, on trouve aussi des anciens quartiers industriels qui sont totalement réhabilités avec tous les services nécessaires. Ce sont des quartiers en devenir qui peuvent prendre de la valeur. 

Terminons avec le financement ! Il y a un surcoût dans le neuf mais on peut bénéficier du prêt à taux zéro ? 

Oui, le montant du prêt à taux zéro, jusqu’à 138.000 euros quand même, varie selon la composition du ménage et la ville dans laquelle vous achetez un logement neuf, il finance 40% de l’opération sans intérêt, ce qui permet d’améliorer la solvabilité de l’acheteur.

Ce PTZ existe aussi dans l’ancien, mais dans des conditions assez strictes : il est réservé aux petites communes et il faut réaliser de gros travaux de réhabilitation pour en bénéficier. On l’a déjà évoqué plusieurs fois dans cette chronique, dans l’ancien, les aides financières sont désormais toutes orientées vers la rénovation énergétique qui est le chantier des 30 prochaines années.