C'est ma maison. Charges récupérables : comment vérifier la régularisation ?

Quand on est locataire comment savoir à quoi correspondent les charges récupérables ? Comment vérifier que le montant demandé par le propriétaire est juste ? C’est ce que nous allons voir ce matin avec Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr.

franceinfo : Ça correspond à quoi ces charges récupérables ?

Charlie Cailloux : Ce sont des sommes qui sont avancées par le propriétaire et dont il peut demander le remboursement au locataire. Il y a un décret qui prévoit une liste exhaustive des dépenses récupérables (c’est le décret n°87-713), il peut récupérer sur le locataire ces dépenses et SEULEMENT ces dépenses.

Si je dois résumer, cela correspond à une grosse partie des charges courantes de copropriété (donc l’eau, l’entretien de l’ascenseur et des parties communes, le chauffage collectif). Selon les immeubles, le propriétaire peut récupérer sur le locataire entre 50 à 80% des charges qu’il paie au syndic. A ça, il faut aussi ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Comment être sûr que la somme que me demande le propriétaire chaque mois correspond bien aux charges récupérables ?  

Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire doit justifier de sa provision avec le dernier arrêté des comptes de la copropriété. La provision, c’est cette somme que le locataire paie chaque mois et qui fait l’objet d’une régularisation. Une fois par an, le propriétaire vérifie que les provisions versées par le locataire ont bien couvert le montant des charges récupérables. S’il y a trop, le propriétaire doit rembourser le trop perçu ; si c’est le contraire, il peut demander le solde au locataire. 

Et si on a l’impression de payer beaucoup de charges, comment vérifier les calculs du propriétaire ? 

La régularisation des charges est un droit. Il suffit au locataire de réclamer les justificatifs (l’arrêté des comptes de copropriété et l’avis de taxe foncière qui mentionne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Ensuite, vous pouvez refaire les calculs : d’une part, vérifier que les dépenses prises en compte sont bien récupérables et d’autre part, faire le rapport avec les provisions versées chaque mois. 

Parfois, on parle de charges forfaitaires ? Qu’est-ce que ça signifie ? 

C’est une possibilité en location meublée et en colocation. Si les charges sont forfaitaires, ça signifie qu’on fixe dès la signature du bail un montant mensuel de charges que l’on ne touchera plus ensuite. Ça peut paraître plus simple mais attention, ça impose de ne pas se tromper quand on le fixe, parce qu’il n’y aura pas de régularisation et il y aura forcément un gagnant et un perdant.

On a surtout parlé des locataires d’appartement aujourd’hui ?

Oui parce que quand on loue une maison, c’est beaucoup plus simple, le locataire a son propre contrat de fourniture d’eau, de gaz, il n’y a pas de partie commune, il n’y a pas de gardien... La seule charge récupérable, c’est la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et on la rembourse en une seule fois au propriétaire quand il la reçoit.