C'est ma maison. Comment s’y prendre pour vendre un logement loué

Une chronique pour les bailleurs aujourd'hui : comment faire pour vendre un bien qui est en location ? Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr ouvre quelques pistes.

La première solution, c’est de donner congé au locataire ?  

Oui bien sûr ! Mais ce n’est pas toujours évident car on ne peut donner congé que pour l’échéance du contrat de location. Ce qui veut dire que l’on peut donner congé une fois par an en location meublée, mais seulement une fois tous les trois ans en location vide. Ce n’est pas très souple ! Et puis autre contrainte, il faut respecter des conditions de forme, un délai de préavis notamment (3 mois en meublé et 6 mois en vide). Tout ça pour dire que donner congé au locataire, ça ne s’improvise pas, il faut anticiper.  

Quand on met en location, on ne peut pas vendre le logement quand on le veut ?

Si ! On peut soit demander au locataire de partir à l’échéance (c’est ce que l’on vient de voir), soit on peut vendre le logement occupé, avec le locataire dans les lieux. Dans ce cas, le contrat de location se poursuit avec le nouveau propriétaire exactement dans les mêmes conditions.  

On risque de peiner à trouver un acquéreur ?

Effectivement ça peut être plus compliqué ! D’abord, on ne va intéresser que des investisseurs, des personnes qui n’ont pas pour volonté d’habiter dans le logement rapidement. Il y aura forcément moins d’acquéreurs potentiels. Et puis, comme l’acquéreur récupère le contrat de location, il a des arguments pour négocier le prix de vente à la baisse. Ce sera le cas si le loyer est sous-évalué, si le logement est en mauvais état ou si le locataire ne paie pas. Un bail “loi 1948”, dont le loyer est très bas et le bail très dur à casser, peut occasionner une décote de 40 % du prix de vente par exemple. Si, en revanche, c’est une location sans problème, il n’y aura pas de décote ou une décote minime.     

Et la vente du logement, le changement de propriétaire, ne fragilise pas la situation du locataire ?  

Non pas du tout ! On peut même dire que ça renforce son contrat. D’une part, le nouveau bailleur ne peut rien changer au bail en cours, il n’a pas le droit d’augmenter le loyer par exemple. Le bail doit se poursuivre exactement aux mêmes conditions. Et puis d’autre part, depuis la loi Alur, on interdit au nouveau propriétaire de donner congé immédiatement. S’il veut reprendre le logement pour l’habiter, il doit attendre au minimum deux ans, et s’il veut donner congé pour vendre, il ne le pourra pas pour la prochaine échéance du bail mais seulement pour la suivante.