C'est ma maison. Encadrement des loyers : revu, corrigé… et renforcé !

C'est donc le retour des plafonds des loyers à Paris à partir de demain lundi 1er juillet. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, revient sur ce nouvel encadrement des loyers, corrigé et plus musclé.

franceinfo : c'est le retour de l'encadrement des loyers, à Paris pour commencer ? 

Charlie Cailloux : Oui, vous vous souvenez que les plafonds de loyer se sont déjà appliqués à Paris entre août 2015 et novembre 2017 avant d’être annulés par le tribunal administratif. Le gouvernement a choisi de corriger la première version de l’encadrement (c’était la loi Élan de novembre 2018) et Paris est la première candidate pour le remettre en selle. Tous les contrats de location, vide et meublé, signés à partir de demain lundi 1er juillet 2019 devront respecter les plafonds de loyer ; ceux déjà en vigueur ne sont pas impactés.   

Comment fixer son loyer, comment connaître le plafond de loyer applicable pour chaque logement ?    

On peut se rendre sur le site dédié. On a un petit formulaire à remplir pour obtenir son plafond de loyer. Précisément, le plafond dépend de 4 caractéristiques :
le nombre de pièces, l’année de construction, la présence ou non de meubles et évidemment l’adresse.

Pour un studio, les plafonds de loyer tournent aux alentours de 32 euros par m². En moyenne, on peut louer 13% plus cher en location meublée qu’en location vide. Ce que l’on constate, c’est que l’encadrement des loyers impacte surtout les petites surfaces.  

Si le propriétaire ne respecte pas le plafond de loyer, que risque-t-il ?   

Il risque une amende administrative de 5.000 euros pour une personne physique. Il n’y avait pas de sanction dans la première version de l’encadrement des loyers, il revient donc plus musclé. Le locataire doit saisir par courrier recommandé avec accusé de réception le Préfet qui pourra enjoindre le bailleur à rentrer dans les clous, puis sanctionner et ordonner le remboursement des loyers trop perçus.   

Il est donc impossible pour un bailleur de fixer le loyer au-dessus du plafond ? 

Si ! Il est possible de demander un complément de loyer si le logement possède des caractéristiques de confort ou de localisation le justifiant, en comparaison avec les autres logements du secteur. Autrement dit, si le logement offre des prestations un peu exceptionnelles (un balcon, une vue sur un monument, une cuisine équipée dans un logement non meublé, etc.).

Dans ce cas, le bailleur doit décrire dans le contrat de location les prestations supplémentaires que le logement offre et le montant du complément qu’il demande au locataire.  

Est-ce qu’il n’y a pas là un risque de contourner les plafonds de loyer ?  

En tout cas, c’est un peu flou ! Disons que la loi n’aide pas vraiment à déterminer ce qu’est une prestation qui justifie un complément et elle ne dit pas non plus combien vaut une vue sur la Tour Eiffel par exemple.

Une fois qu’il a signé le contrat de location, s’il estime que le complément n’est pas justifié, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation qui convoquera les deux parties pour trouver un arrangement.   

Et si le loyer est en dessous, est-ce que le bailleur peut le mettre au plafond ?

Non, car depuis 2012 à Paris, sauf gros travaux ou loyer complètement sous-évalué, on ne peut pas augmenter son loyer entre deux locataires.