Déclarer ses loyers

La période de déclaration des revenus est ouverte : c’est le moment de déclarer les loyers que vous avez perçus.

Quand on loue un logement nu, un bureau, un local commercial, un parking ou un terrain, on déclare ses loyers dans la catégorie des revenus fonciers… sauf si on loue en meublé, auquel cas on est imposé dans les BIC (les règles sont spécifiques). On n’est pas imposé sur l’intégralité des loyers perçus car on peut déduire les charges que l’on a payées au cours de l’année d’imposition.

Pour les revenus fonciers, il y a deux régimes différents. Si vous avez perçu moins de 15.000 euros de loyer au cours de l’année, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, cet abattement est présumé couvrir les charges déductibles. Vous serez donc imposé sur 70 % des loyers perçus. Dans ce cas, la déclaration est très simple : il suffit de remplir sur la déclaration n°2042 le montant des perçus.

Vous pouvez aussi opter pour le régime réel qui permet de déduire les charges sur facture, c’est d’ailleurs le régime qui s’impose si vous avez plus de 15.000 euros de loyer par an : cela vous permet de déduire vos charges de copropriété, certains impôts comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance (par exemple le coût de la garantie des loyers impayés) et surtout vos travaux. Au régime réel, il faut souscrire une déclaration n°2044 pour préciser le détail des déductions.

Quels sont les travaux déductibles ?

Les travaux d’entretien et de réparation sont toujours déductibles, quelle que soit le type de local. Il s’agit par exemple des travaux de peinture, de la mise aux normes de l’installation électrique ou des frais de diagnostic. Les travaux d’amélioration sont déductibles seulement lorsqu’ils portent sur un logement, ce sera le cas si vous avez investi dans des nouvelles fenêtres mieux isolantes ou si la copropriété a installé un ascenseur. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des loyers.

Au final, pour un local d’habitation, le bailleur peut déduire la quasi-totalité des travaux qu’il paie.    

Si on ajoute les intérêts d’emprunt et de lourds travaux, on peut finir par avoir plus de charges que de loyers encaissés ?

Oui, on crée dans ce cas un déficit foncier ! C’est très avantageux puisque vous pouvez alors déduire ce déficit du revenu global, c’est-à-dire des autres revenus, vos salaires par exemple. Donc, en faisant de gros travaux, on va pouvoir défiscaliser ses revenus et baisser directement le montant de l’impôt sur le revenu.

Attention ! Si vous imputez votre déficit sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est opérée.

Patrick Lelong avec Charlie Cailloux, pour le site d’annonces immobilières PAP.fr .