Le rendez-vous du Particulier. Loyers supérieurs aux plafonds autorisés : attention aux amendes élevées

Les loyers sont plafonnés dans la capitale française pour éviter les abus. Mais 40% des loyers sont supérieurs à la limite autorisée. Le mensuel Le Particulier a enquêté. Décryptage avec Valérie Valin-Stein, chef de rubrique immobilier. 

franceinfo : Avant d’approfondir, un petit rappel sur cette mesure, ça veut dire quoi ce plafonnement ?  

Valérie Valin-Stein : Issu de la loi Alur de 2014, le plafonnement des loyers impose au propriétaire bailleur de ne pas dépasser un montant maximal de loyer. Attention, souvent, le plafonnement est confondu avec l’encadrement des loyers qui, lui, est appliqué dans toutes les zones où l’offre locative excède la demande, et qui, en résumé, interdit au bailleur d’augmenter le loyer entre deux locataires.

Pour en revenir au plafonnement, le loyer maximal varie en fonction du quartier, de la date de construction de l’immeuble, de sa taille et du type de location (nue ou meublée). Vous pouvez retrouver ces maxima sur internet. Dans les villes où il est en vigueur – pour le moment, Paris, Lille et quelques communes de la métropole lilloise  – il est très difficile de s’affranchir du plafonnement, c’est-à-dire de déplafonner.

Cela est uniquement possible si le bien mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres biens du voisinage. Il peut, par exemple, s’agir d’une maison particulière, d’un appartement avec une vue dégagée sur un monument ou avec une grande terrasse de plain-pied, etc.    

Ce plafonnement est donc appliqué à Paris et Lille, mais d’autres villes y pensent ?  

Oui, d‘autres communes y pensent et ne s’en cachent pas. C’est le cas, autour de Paris, Aubervilliers, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains ou encore La  Courneuve et Saint-Ouen, et en province, Bordeaux, Lyon, Grenoble ou encore Montpellier. On ne connaît pas encore les plafonds de loyers applicables.  

Une mesure qui n’est pas appliquée dans 40% des loyers parisiens ? 

Il ressort effectivement d’une enquête réalisée par l’association de consommateurs CLCV que, l’année dernière, 40% des bailleurs parisiens se sont affranchis du plafonnement des loyers, pourtant en vigueur depuis près de 5 ans dans la capitale. Comme souvent lorsqu’il s’agit de moyennes, ce taux de 40% masque des disparités : si seulement 50% des offres émanant des particuliers qui gèrent leurs biens en direct respectent la loi, celles des professionnels sont conformes à 75%.  

Et cette histoire va se retrouver devant la justice car l'association CLCV a assigné Century 21 ?

Effectivement, face à la gravité des manquements relevés dans les annonces de Century 21, la CLCV a assigné le réseau en justice pour "pratique commerciale trompeuse". Contacté, le réseau d’agences met en cause la fiabilité de l’enquête et souligne, laconiquement, "qu’aucun locataire n’a utilisé son droit de recours pour dénoncer son bail".

Sous l’impulsion de la mairie de Paris, les contrôles sur le respect du plafonnement se sont accrus ces dernières semaines. En cas d’infraction, les propriétaires bailleurs (et non leurs représentants) risquent une amende de 5 000 euros (15 000 euros si le bien est détenu par une personne morale). Les bailleurs qui passent par un professionnel ne respectant pas le plafonnement peuvent se retourner ensuite contre lui pour se faire rembourser.   

Dans le cas d’un locataire qui estime que son loyer est abusif, a-t-il des recours ?

Il y a effectivement des recours mais il faut être extrêmement vigilant. Si le loyer plafond ne figure pas dans son bail, le locataire a 1 mois, à partir de la date de prise d’effet, pour mettre en demeure son propriétaire, par lettre recommandée,  en lui demandant de les ajouter.

Si son loyer excède le loyer plafond, le locataire peut, dans les 3 ans de la signature du bail, solliciter une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou devant le juge. Enfin, si le bail prévoit un déplafonnement du loyer injustifié, il doit être contesté dans les 3 mois de la signature devant la CDC, un préalable obligatoire avant l’action en justice.