Investir en nue-propriété

"Posséder la
nue-propriété d'un logement signifie qu'un logement, au lieu d'être la propriété
d'une seule personne, va être la propriété à la fois d'un nu-propriétaire et
d'un usufruitier ", explique Marthe Gallois, juriste au
groupe de Particulier à Particulier .

La propriété du bien est donc partagée, c'est pourquoi on dit
qu'elle est "démembrée". Mais ce découpage est uniquement
juridique et abstrait. L'usufruitier encaisse
l'intégralité des loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne peut ni utiliser
le logement, ni revendiquer une partie des loyers.

L'intérêt de la nue-propriété

Cela permet de devenir propriétaire d'un logement dont on ne
paie qu'une partie du prix : celui de la nue propriété. Puisque la
propriété est partagée, le prix du bien, lui aussi est partagé.

Dans la formule
mise en place depuis une dizaine d'années avec les bailleurs sociaux, le
montage est le suivant : le logement est acheté à la fois par un bailleur
social et un particulier qui en partagent la propriété pendant une durée fixée
dès le départ à 15 ans au minimum. C'est le bailleur social qui achète
l'usufruit, et le particulier, lui, la nue-propriété.

La valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction du
temps que dure ce montage, elle représente entre 50 et 60 % du prix total du
bien.

L'intérêt pour le particulier, c'est qu'au terme du montage, il récupère
automatiquement l'usufruit du logement, sans avoir à effectuer de formalité, ni
à verser de complément de prix. Il va alors devenir pleinement propriétaire d'un
bien dont il n'a réglé qu'une partie du prix.

Pendant quinze à vingt ans, le particulier ne profite pas de son logement

Le particulier fait un investissement sur le
long terme et doit attendre la fin de cette période pour profiter de son
logement. Tant que dure le partage de propriété, c'est le bailleur social qui
en a l'usufruit qui le gère complètement : car pour lui, l'intérêt c'est
de pouvoir se procurer des logements à moindre coût et en parfait état,
puisque la plupart du temps ces investissements se font dans le neuf.

Il se
charge donc de les louer et perçoit l'intégralité des loyers. Mais l'avantage,
pour le particulier, c'est que le bailleur social en assure exclusivement l'entretien
tant qu'il en est usufruitier.

La nue-propriété familiale

L'intérêt
est essentiellement fiscal puisque cela permet aux enfants de recueillir les
biens de leurs parents en échappant à une partie, voir à la totalité des droits
de donation et de succession. La solution consiste, pour leurs parents, à leur
donner, de leur vivant la nue-propriété du bien, alors qu'ils en conservent
l'usufruit.

La valeur de cette nue-propriété est fixée en fonction de l'âge des
parents usufruitiers. Plus les parents sont âgés, plus la valeur de la
nue-propriété est élevée. Cela incite les parents à ne pas trop attendre avant
de céder la nue-propriété à leurs enfants.

Les enfants
nu-propriétaires vont recueillir automatiquement l'usufruit du logement que
possédaient leurs parents au moment de la succession, et devenir alors pleinement
propriétaire du bien sans avoir de droits supplémentaires à régler.

C'est donc un bon outil de transmission successoral, que les
gouvernements successifs ont, certes, régulièrement aménagé dans le
réajustement des montants taxables, mais toujours maintenu.