Location saisonnière de son habitation principale

Locataires et
propriétaires ont-ils les mêmes droits ? Est-on assuré lorsque l'on loue
son appartement sur de courtes durées ? Et surtout la polémique qui enfle
depuis un mois autour des locations saisonnières va-t-elle changer la
donne ? Bref, puis-je, oui ou non, louer mon propre logement quelques
semaines par an ? Retour sur ce que dit la loi, et sur ce qui pourrait
changer avec Maïlys Honoré, journaliste dans le Groupe de Particulier à
Particulier .

Avant tout,
qu'est-ce-qu'une location saisonnière ?

C'est la période
qui caractérise ce type de location : une durée maximale, et non
renouvelable, de 90 jours consécutifs (loi 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1-1),
le temps d'une saison. Toutefois, dans les régions touristiques, la notion de
saison est parfois portée à six mois. En pratique, le locataire s'engage
habituellement sans avoir visité le bien. Enfin, la location saisonnière n'est
soumise à aucune réglementation. C'est le contrat qui tient lieu de loi entre
les parties. Seule obligation : le propriétaire doit remettre un
descriptif précis des lieux au locataire, avant la signature de ce contrat
(arrêté du 16 mai 1967).

Peut-on, dans
ce cas, louer sa résidence principale quelques semaines par an ?

Tout dépend de
si vous êtes propriétaire ou locataire. Si vous êtes locataire, mettre à la
disposition, partiellement ou entièrement, votre logement à une personne
extérieure au contrat contre le versement d'une contrepartie financière
s'appelle communément de la sous-location. Or, votre bail d'habitation, soumis
à la loi du 6 juillet 1989, stipule que la sous-location n'est pas autorisée.
Attention, en revanche, la location meublée ne dispose pas d'un cadre juridique
aussi complet. Le bailleur doit expressément l'interdire dans le contrat de
location.

Donc si je
suis locataire, je ne peux pas louer mon appartement une semaine pendant que je
pars au ski ?

Pas forcément.
L'interdiction légale ou contractuelle de la sous-location, est assortie d'une
précision : "sauf avec l'accord exprès et écrit du
propriétaire". Le locataire qui souhaite sous-louer doit donc
impérativement demander l'autorisation du propriétaire. Ce dernier peut donc
librement décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire. S'il ne
souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier son refus. En
cas d'acceptation, le propriétaire va également donner son accord sur le prix
du loyer. Il indiquera, en particulier, que le loyer de la sous-location ne
peut en aucun cas dépasser celui de la location, afin d'éviter toute
spéculation de la part du locataire.

Si mon
propriétaire refuse, et que je me risque quand même à louer mon logement ?

A défaut
d'autorisation, les locataires ne peuvent en aucun cas sous-louer ! S'ils
le font sans autorisation, ils prennent le risque de voir leur propriétaire
demander la résiliation du bail, ou encore des dommages et intérêts. Le
locataire encourt même des sanctions pénales.

Et qui doit
s'assurer : moi ou la personne a qui je vais louer mon appartement ?

Le locataire
principal reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à
l'égard du propriétaire car ce dernier n'a en principe aucun lien juridique
direct avec le sous-locataire. Il est responsable des manquements du
sous-locataire comme s'il occupait lui-même le logement. C'est pourquoi, si le
locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce
que son sous-locataire soit bien assuré. Il a intérêt d'autre part à sous-louer
en toute légalité, s'il veut disposer d'un recours contre ce dernier en cas
d'impayés ou de dégradations.

Si je suis propriétaire, je peux faire ce que je veux de mon
logement ?

A priori oui, si
vous respectez les conditions de la location saisonnière, notamment en terme de
durée. Si vous partez une semaine au ski et que vous souhaitez louer votre
résidence pendant ce temps, libre à vous. Veillez tout de même à l'assurance de
votre locataire. Dans la majorité des cas, il est assuré par sa
multirisque habitation, à condition qu'elle comporte la garantie
"villégiature". Si son contrat ne comprend pas cette clause, le
locataire doit souscrire une assurance spéciale pour la période louée. Mais
attention ! S'assurer n'est pas une obligation pour le locataire en saisonnier,
sauf si vous l'imposez contractuellement. Le propriétaire peut également
envisager de s'assurer pour le compte de son locataire et répercuter le coût
dans les charges que le locataire doit régler.

Quelles restrictions ?

Depuis un mois,
une polémique est née autour des locations saisonnières. C'est la ville de
Paris qui a mis le feu au poudre en rapportant que 20.000 logements de la
capitale sont mis en location meublée touristique de courte durée, de façon
permanente, ce qui réduit l'offre locative classique. Les bailleurs sont
accusés de privilégier la rentabilité (un studio en plein Paris se loue, à la
semaine deux à trois fois plus cher qu'une location classique) au détriment de
l'accès au logement des Franciliens. La mairie a donc fait valoir une ancienne
loi, tombée en désuétude, qui stipule que le propriétaire qui loue son logement
pour de courts séjours, doit, au préalable, obtenir une autorisation.

Cette
autorisation concerne-t-elle tout le monde ?

Ce sont surtout
les professionnels de la location saisonnière qui sont visés. Ceux qui louent
de cette manière toute l'année, et non pas de manière occasionnelle. La mairie
de Paris a calmé le jeu en indiquant qu'elle ne poursuivrait pas les
propriétaires qui louent leur résidence principale quelques semaines par an. Et
surtout que ces derniers ne seraient pas concernés par la demande
d'autorisation. Attention toutefois : il ne s'agit que d'une tolérance
administrative ! Une interprétation "large" des textes. Il
convient donc de bien se renseigner afin d'éviter tout problème. Mais d'une
manière générale, on considère que les personnes qui louent trois mois par an
leur habitation principale pour profiter de revenus supplémentaires n’enlèvent
aucunement le bien au parc locatif.

Donc si je loue mon appartement quelques semaines par an, je ne suis pas
concerné ?

C'est ce que la
mairie de Paris laisse entendre, sauf que sur la dizaine de dossiers déjà
transmis au Parquet, un loueur "occasionnel" a été mis en
demeure... Tant que la justice n'a pas définitivement tranché, il faut rester
prudent.

Et si je
n'habite pas Paris ?

Il va falloir
attendre pour répondre à cette question, car la mairie de Paris s’appuie sur
des textes qui concernent en réalité toutes les villes de plus de 200.000
habitants, les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du
Val-de-Marne. De plus, ce dispositif peut être étendu à d'autres communes sur
proposition du maire (article L 631-9 du Code de la construction et de
l'habitation). Les bailleurs professionnels et de nombreux propriétaires
parisiens ont manifesté leur mécontentement et ont même saisi la justice
s'appuyant sur "une interprétation libre" et "a
contrario" de la loi par la mairie de Paris. Mais si le juge venait à
confirmer les décisions de justice prises à l'encontre de certains
propriétaires, cela pourrait effectivement faire jurisprudence et l'application
de la loi telle pourrait alors étendue à toutes les villes
concernées par les textes (article L 631-7 du Code de la construction et de
l'habitation). A suivre.