La chute des ventes de logements neufs se poursuit

Mois après mois, le secteur du logement neuf s'enfonce un peu plus dans la crise et les chiffres publiés mardi 26 février font craindre aux experts que les mises en chantier plongent largement sous la barre des 300 000 en 2013. Pourquoi les prix ne baissent pas pour autant ? Quelles perspectives pour le secteur immobilier ? Francetv info détaille les chiffres des ventes de logements neufs, des mises en chantier et leurs conséquences.

Des mauvais chiffres...

Le cumul sur un an des mises en chantier et des ventes annuelles de logements neufs affichent un recul de l'ordre de 20%, selon les données publiées par le ministère de l'Egalité des territoires et du Logement. Le nombre de logements neufs vendus l'année dernière est ressorti à 86 212, en baisse de 17,9% par rapport à 2011, le volume de transactions se stabilisant depuis le premier trimestre 2012 autour de 21 000 unités par trimestre contre plus de 30 000 encore au quatrième trimestre 2011. 

Le nombre de logements neufs mis en vente a, quant à lui, reculé de 11,4% en 2012 par rapport à l'année précédente, à 109 300 unités, l'offre s'adaptant à la demande comme le souligne le ministère qui fait état d'abandon ou de réorientation de programmes de construction. Le nombre de mises en chantier accentue sa baisse avec une chute de plus de 20% en glissement annuel à 339 286 unités, à fin janvier. Le recul du nombre de permis de construire est toutefois moins marqué, à 7,5% sur un an et 495 573 unités à fin janvier, un niveau proche de l'objectif de 500 000 logements neufs annuels affichés par le gouvernement.

... qui ne font pas baisser les prix 

Malgré cela les prix des logements neufs vendus ne baissent pas et augmentent même de 1,2% sur l'ensemble de l'année 2012. "La rareté du foncier demeure en effet une réalité, au-delà des annonces publiques d'une libération de foncier à prix abordable. Et le renchérissement des coûts de la construction induit par la mise en œuvre des normes écologiques nouvelles pèse lourdement sur les prix de sortie", souligne Michel Mouillart, professeur à l'université Paris-Ouest et expert du secteur.

L'avenir ne s'annonce pas beaucoup plus rose, notamment pour les ventes aux investisseurs qui achètent des logements pour les louer, profitant de dispositifs fiscaux qui, au cours des dernières années, ont "dopé" le secteur et ont sauvé de la faillite de nombreux promoteurs. "Sur le papier, le dispositif Duflot peut sembler plus attractif que son prédécesseur, le Scellier, en offrant une réduction d'impôt de 18%, contre 13%", note Michel Mouillart. Mais, ajoute-t-il, "il devrait être plombé par les contraintes qu'il impose en termes de plafond de loyers et de ressources des locataires. En obligeant à louer son bien 20% en dessous des loyers 'de marché', l'avantage fiscal fait figure de compensation plutôt que de véritable incitation. En outre, à l'issue de la période de convention, il n'y aura pas possibilité de remettre le loyer au niveau du marché et il y a donc dégradation de la rentabilité locative, comme rarement cela a été observé par le passé."

Quelles perspectives ?

Alexandre Mirlicourtois, économiste à l'institut Xerfi, table sur une hypothèse guère optimiste : "Un scénario se dessine, celui d'un blocage bien plus sérieux, un scénario dans lequel de nombreux permis de construire restés dans les cartons seraient purement et simplement abandonnés." 

"Le scénario qui est en train de se dessiner ressemble de plus en plus à celui de la précédente période de vaches maigres pour le marché immobilier des années 1992 à 1998", prévient Alexandre Mirlicourtois qui s'attend à une baisse de 7,5% des mises en chantier de logements neufs cette année à 320 000 unités.