C'est ma maison. Acheter un logement occupé par un locataire : à quoi faut-il faire attention ?

Investir dans un logement occupé permet de bénéficier d'une décote sur son prix de vente, de connaître le locataire et aussi le taux de rentabilité. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP, nous explique quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer dans ce type d'achat.

franceinfo : Quand on achète un logement occupé par un locataire, le contrat de location se poursuit ? On ne peut pas augmenter le loyer par exemple ? 

Charlie Cailloux : Non, on ne peut pas augmenter le loyer et on ne peut d’ailleurs modifier aucune clause du contrat. Le bail signé initialement par le vendeur et le locataire se poursuit exactement aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir, on ne signe donc pas de nouveau bail. Pour le locataire, l’opération est totalement neutre, il n’y a que le nom du propriétaire qui change, c’est tout !   

Et pour l’acheteur, en quoi ça peut constituer une bonne opération ?   

Pour plusieurs raisons : d’abord, c’est un investissement “clé en main”. Dès la signature de l’acte authentique de vente, on perçoit des loyers, on s’épargne la recherche d’un locataire. Ensuite, parce qu’en général, on achète un peu en dessous du prix du marché.

Si c’est une location meublée, la décote sera minime mais pour une location vide, on peut constater une décote allant jusqu’à 15% ; et pour un bail 1948, pour lequel la reprise du logement est très compliqué, l’acheteur pourra acheter le logement à la moitié de sa valeur. Plus le bail est contraignant, plus l’on peut négocier à la baisse.   

Il n’y a que le type de bail qui entre en ligne de compte ?

Non, pas du tout ! Il y a d’autres points qui peuvent faire baisser le prix d’achat. Par exemple, lorsque le locataire est susceptible de ne pas pouvoir faire face à son loyer parce qu’on sait que sa situation est précaire. Comme l’acquéreur risque de faire face à des impayés et d’avoir à saisir la justice, c’est un argument pour demander une réduction du prix.

Même chose lorsque le logement a besoin d’être rénové (c’est fréquent quand le locataire occupe le logement depuis longtemps). Et d’ailleurs, quand c’est le cas, le loyer est souvent sous-évalué, ce qui signifie donc une rentabilité limitée. Tous ces éléments permettent d’acheter à un prix plus bas. Mais ça signifie aussi qu’on accepte des risques supplémentaires.  

Acheter un logement occupé par locataire, c’est accepter des contraintes supplémentaires, cela facilite la négociation du prix de vente ?  

C’est exactement ça ! Ça veut dire aussi que si vous achetez un studio meublé à Paris qui vient d’être rénové, avec un locataire qui paie bien, vous ne pourrez pas négocier de décote.   

Et qu’est-ce qui empêche l’acheteur, une fois qu’il a eu un rabais sur le prix d’achat, de donner congé au locataire dans la foulée ?   

La loi ! En tout cas, pour la location vide, elle interdit à l’acheteur d’un bien occupé de donner congé pour vente avant au moins 3 ans et de donner congé pour reprise personnelle avant au moins 2 ans. En location meublée ces contraintes n’existent pas et l’acheteur peut effectivement donner congé, pour vente ou pour reprise, pour la prochaine échéance, c’est-à-dire au maximum dans un an.