C'est ma maison. Cadeaux, étrennes, donation : le fisc a (parfois) son mot à dire

Transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût, c'est possible en cette fin d’année, c’est le moment des cadeaux, des étrennes, des donations. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr nous aide à y voir plus clair. 

franceinfo : On commence par la base, on a le droit de donner une maison par exemple ? 

Charlie Cailloux : Oui bien sûr ! On peut donner une maison, on peut donner des parts de SCI ou d’indivision, on peut donner de l’argent pour permettre à un proche d’acheter ou de se loger. La grosse problématique avec les donations, c’est la fiscalité. Quand vous donnez, il faut payer des impôts, des impôts qui varient selon la valeur que vous donnez et selon le lien de parenté qui vous lie avec le bénéficiaire. 

Est-ce que ça signifie qu’il faut payer un impôt sur toutes les enveloppes qui ont été glissées sous le sapin pour Noël ?

Non pas du tout ! Les sommes que l’on donne à l’occasion de Noël, d’un anniversaire, d’un mariage, d’un Pacs, d’une naissance sont considérés comme des présents d’usage et ne sont pas imposés à la condition toutefois la valeur de la donation soit dérisoire par rapport au patrimoine du donateur.

Autrement dit, si vous avez un patrimoine de 300.000 euros et que vous donnez 5.000 euros, ça passe. En revanche, si vous donnez la même somme alors que vous avez un patrimoine de 30.000 euros, le fisc ne considérera pas qu’il s’agit d’un présent d’usage et vous aurez peut-être à payer des droits de donation. Cela peut paraître illogique mais c’est comme ça. 

Et comment sont calculés les droits de donations ? 

Et bien on part de la valeur de la donation. Si c’est de l’argent, c’est facile ; si c’est une maison ou des parts de SCI, on fait une estimation. On applique ensuite les abattements : pour une donation à un enfant, on a le droit à un abattement de 100.000 euros par parent et par enfant, et ce tous les 15 ans. Si vous donnez à un petit-enfant, vous pouvez donner jusqu’à 31.865 euros sans avoir à payer de droits de donation.

Ainsi de suite, pour les frères et soeurs, les époux et partenaires pacsés, les neveux et nièces. Et il y a d’autres abattements : jusqu’au 30 juin prochain, si vous donnez à un enfant qui va construire ou rénover sa résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 100.000 euros supplémentaires. Si vous donnez plus que le montant de l’abattement, là vous payez des impôts selon un barème progressif. Ces abattements permettent quand même de limiter l’impôt aux grosses donations. 

Comment utiliser au mieux ces abattements pour payer le moins d’impôt possible ? 

Comme je viens de vous le dire, ces abattements se rechargent tous les 15 ans. Le mieux, si vous avez beaucoup de patrimoine, c’est de commencer la transmission du patrimoine suffisamment tôt pour utiliser au maximum les abattements. Le second conseil, c’est de contacter un notaire qui est le professionnel incontournable en la matière.

Si vous avez beaucoup d’immobilier, l’une des solutions c’est la donation de nue-propriété. Je ne rentre pas trop dans le détail parce que c’est assez juridique mais cette technique patrimoniale permet de donner à ses proches, tout en conservant la jouissance du logement durant votre vivant et en évitant les droits de succession à votre décès.