C'est ma maison. Crédit immobilier : des taux très bas, voire trop bas ?

Les taux de crédit dans l'immobilier sont très bas. Nous revenons aujourd'hui sur ces taux d’intérêt qui ont atteint, il y a quelques semaines, un niveau record. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, nous explique pourquoi cette baisse n'est pas forcément une bonne nouvelle, et ce qu'elle signifie, pour le marché immobilier et pour les emprunteurs à risque, notamment les seniors.

franceinfo : Les taux continuent donc de baisser ?

Charlie Cailloux : Oui, pour le courtier en crédit Meilleurtaux  qui a publié cette semaine son observatoire du crédit, c’est du jamais vu ! Le taux moyen d’un crédit à taux fixe sur 20 ans est de 1,55% en mars 2019 mais pour la première fois, des banques affichent des taux avant négociation compris entre 1,10 et 1,30%. Un quart des banques affichent des taux compris entre 1,30 et 1,50%. Aujourd’hui, avec une mensualité de 1.000 euros, vous pouvez emprunter 206.000 euros alors que vous ne pouviez obtenir que 148.000 euros en octobre 2008, soit un gain de près de 60.000 euros.  

Mais, entre-temps, les prix ont également beaucoup augmenté. Au final, est-ce que le pouvoir d’achat s’est véritablement amélioré ?

Oui, il s’est amélioré dans la plupart des grandes villes sur les 10 dernières années. Qu’est-ce que cela signifie ? Cela veut dire qu’avec la même mensualité de 990 euros, on peut acheter davantage de m2 aujourd’hui qu’il y a 10 ans. C’est particulièrement vrai à Saint-Étienne et au Mans où l’on peut acheter 48 m2 de plus qu’en 2009, et, dans une moindre mesure, dans 15 des 20 villes étudiées par Meilleurtaux. En revanche, à Bordeaux, pour la même mensualité, on perd 14 m2 et 9m2 à Lyon. On perd également quelques m2 carré à Paris, Rennes et Strasbourg.  

Donc globalement, la baisse des taux compense la hausse des prix ? C’est une bonne nouvelle pour tous les acquéreurs !

Et bien paradoxalement, ces taux très bas ne sont pas une bonne nouvelle pour tout le monde, et ceci, à cause du taux d’usure. Le taux d’usure, c’est un taux d’intérêt au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter, il s’agit de protéger les consommateurs. Le taux d’usure est calculé sur les taux d’intérêt pratiqués durant le trimestre précédent, et comme les taux ne cessent de baisser et bien ce taux d’usure est également très bas. Si bas qu’il exclut du crédit immobilier les emprunteurs “risqués”.

C’est le cas par exemple des seniors, pour qui l’assurance décès-invalidité pèse lourd sur le TAEG, taux annuel effectif global. Même chose pour les prêts de courte durée ou pour des petits montants dont le taux est en général plus haut.  

Quels conseils donner alors, à ceux qui vont emprunter pour obtenir le meilleur taux ?

On vient de voir que les taux sont avantageux mais ça ne veut pas dire que tout le monde est logé à la même enseigne. Pour obtenir un crédit, il faut avoir de l’apport, bénéficier d’une situation professionnelle stable, avoir des comptes bancaires sans découvert, et ne pas consacrer plus du tiers de ses revenus au remboursement du crédit.