Le rendez-vous du particulier. Quand votre locataire sous-loue votre appartement sur Internet

13 millions de Français utilisent la plateforme internet Airbnb de location temporaire, et Paris est la première ville européenne pour le site américain. Autant dire que c’est une activité très tentante pour arrondir ses fins de mois. Et c’est bien le problème, pour les propriétaires d’appartement ! Ils ont désormais la désagréable surprise de voir parfois leur locataire sous-louer les appartements, sans qu'ils ne perçoivent un seul euro de cette activité.

Si vous êtes dans ce cas, que faire ? Diane de Tugny a enquêté pour le mensuel Le Particulier sur ce phénomène qui prend de l’ampleur. Elle nous donne quelques conseils.  

franceinfo : Un locataire peut-il impunément sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb ?    

Diane de Tugny : Absolument pas, la loi l’interdit, quel que soit le type de bail, meublé ou pas. Un locataire ne peut pas sous-louer son appartement sans l’accord écrit du propriétaire. Sauf pour les locations de meublés dont le bail a été conclu avant le 27 mars 2014 ; si le propriétaire ne s’y est pas expressément opposé, le locataire est censé pouvoir le sous-louer.

Mais dans tous les autres cas, il vous faut l’accord écrit du bailleur. Dans cet accord, doit être mentionné aussi le montant du "sous-loyer" perçu. Le sous-loyer ne peut être en aucun cas supérieur au loyer principal payé par le locataire.  

Si le propriétaire n’a pas donné son accord et que son locataire sous-loue une chambre ou tout son appartement régulièrement, que faire ?  

Dans ces cas précis il faut :
- Rassembler des preuves de la sous location. Attention une copie d’écran d’annonce n’est pas suffisante pour saisir un juge. Le mieux c’est de demander un constat d’huissier (environ 250 euros) et aussi des témoignages de voisins.
- Envoyer une mise en demeure en AR à votre locataire en lui demandant d’une part de cesser toute sous location et de vous reverser les sommes qu’il a lui-même perçues.

Si vous n’avez pas de réponse, vous pouvez saisir le tribunal d’instance.  

À quoi peut prétendre le propriétaire ? Récupérer l’argent ?      

Le propriétaire peut demander deux choses, d’une part la résiliation du bail, ce que les juges accordent dans les cas les plus graves, la plupart du temps. En revanche, du point de vue de l’indemnisation, de plus en plus de magistrats ordonnent désormais l’indemnisation du propriétaire, car seul le propriétaire peut profiter des "fruits" de son bien immobilier. Le locataire est condamné à payer au propriétaire toutes les sommes qu’il a perçues.

Deux décisions ont été prises par exemple en 2018, qui ont condamné un locataire à payer 27 000 euros, soit trois années de sous-location, et un autre locataire a payé 46 000 euros à son propriétaire qui correspondaient à des locations saisonnières sur huit ans.   

Quand un locataire sous-loue son appartement sur Airbnb, la mairie peut-elle considérer l’appartement comme une location touristique meublée et se retourner contre le propriétaire ?  

Non, si le propriétaire n’a pas donné son accord pour la sous-location puisqu’il n’était pas au courant. En revanche, s’il donne son accord, il doit veiller à respecter les règles de la location saisonnière, sinon, il pourrait être condamné.

On voit d’ailleurs apparaître un nouveau type de bail qui a été élaboré par une grande chaine d’agences immobilières qui s’est alliée avec Airbnb pour proposer un bail qui prendrait en compte la sous location. 70% de l’argent reviendrait au locataire, 23% au propriétaire et 7% à l’agence.  

Un propriétaire a-t-il intérêt à se retourner contre une plateforme internet de location ?  

Non, car c’est long et cher, et sans garantie de résultat. Le mieux, c’est d’adresser une mise en demeure en recommandé pour demander de retirer toute annonce.  

Un dossier signé Diane de Tugny à retrouver dans le mensuel Le Particulier.