Passoires thermiques : quatre questions sur l'interdiction de location des logements classés G depuis le 1er janvier

La lutte contre les passoires thermiques franchit une nouvelle étape. Dès le mercredi 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) – soit les plus énergivores – ne pourront plus être loués dans l'Hexagone et en Corse, conformément à la loi Climat et résilience de 2021. Cette interdiction vise à améliorer le confort des locataires et à réduire la consommation énergétique des logements. Voici ce qu'il faut savoir sur cette mesure très attendue.

Combien de logements sont concernés ?

En France, le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G. Parmi eux, les logements classés F et G sont considérés comme des passoires thermiques. Sur les 30,6 millions de résidences principales dans l'Hexagone et en Corse – le calendrier est différent pour les territoires ultramarins – environ 1,75 million de logements sont classés en catégorie G, selon les données du ministère du Logement (arrêtées au 1er janvier 2024). Ce sont ces derniers qui sont ciblés par l'interdiction de location, entrée en vigueur mercredi. 

Mais le nombre de logements réellement concernés par cette mesure est en réalité inférieur, puisque les superpassoires thermiques, classées en G+ et dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kWh/m2/an, sont déjà interdites à la location depuis janvier 2023. Cela concernait à l'époque 712 000 logements et appartements. Une réforme du DPE, instaurée en juillet dernier, a aussi réduit le nombre de petites surfaces inférieures à 40 m2 classées F ou G.

Au total, plusieurs centaines de milliers de logements classés G au 1er janvier 2024, qui consomment plus de 420 kWh/m2/an, sont donc concernés par l'interdiction à la location de 2025. Il s'agit surtout de logements anciens. Une proposition de loi, présentée fin octobre et soutenue par le gouvernement d'alors, proposait d'accorder un délai pour les logements G situés dans des copropriétés qui ont décidé de faire des travaux, mais qui ne les ont pas encore réalisés. Mais avec la censure du Premier ministre Michel Barnier, l'examen du texte a été mis à l'arrêt.

Les locations en cours sont-elles concernées ?

Non. Les nouvelles règles, entrées en vigueur ce 1er janvier, concernent les contrats de location signés à partir du 1er janvier 2025. Un bailleur qui possède un logement énergivore classé G est ainsi tenu de réaliser des travaux avant de pouvoir y installer un nouveau locataire. Il devra réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) prouvant que son logement est aux normes, soit au maximum classé F, pour remettre son bien sur le marché. La consommation énergétique devra ainsi être inférieure à 420 kWh/m2/an.

Cette nouvelle réforme ne touchera pas les locataires déjà en place, et les contrats en cours continueront de s'appliquer. Néanmoins, l'interdiction entrera en vigueur au moment "du renouvellement ou de la reconduction tacite pour les contrats de location en cours", précise le ministère de la Transition écologique sur son site. Une reconduction tacite et un renouvellement du bail ont valeur de nouveau contrat. A ce moment-là, les locataires pourront donc exiger de leur bailleur des travaux.

Que risquent les propriétaires qui ne respecteraient pas la loi ?

Si un propriétaire contourne la loi, son locataire peut saisir la justice. Un juge peut alors imposer la réalisation de travaux aux frais du bailleur et dans un délai déterminé, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le juge peut aussi "réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux". Les locataires peuvent aussi saisir la commission départementale de conciliation des litiges locatifs, en vue d'un règlement à l'amiable.

Gwenaëlle Le Jeune, juriste de l'association de consommateurs UFC-Que Choisir, expliquait aussi à franceinfo que les ménages bénéficiant d'aides au logement ont la possibilité d'alerter leur caisse d'allocations familiales. "Si la CAF constate une indécence du logement, elle peut parfois retenir le versement de l'aide au propriétaire, ce qui peut constituer un moyen de pression pour réaliser des travaux", détaillait-elle, se basant sur l'article L843-1 du Code de la construction et de l'habitation.

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D'autres logements seront-ils concernés dans le futur ?

Selon le calendrier de la loi Climat et résilience, les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028 dans l'Hexagone et en Corse. Il ne sera plus possible de les remettre en location, ni de les laisser en l'état à partir du renouvellement ou de la reconduction du bail. Ces habitations, dont la consommation énergétique est comprise entre 330 et 420 kWh/m2/an, concernent 8,1% des résidences principales dans l'Hexagone et en Corse, soit près de 2,5 millions de logements selon les données du ministère du Logement (arrêtées au 1er janvier 2024). En 2034, ce sont les logements classés E (entre 250 et 330 kWh/m2/an) qui seront interdits à la location si la loi n'évolue pas d'ici là.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'interdiction de mise en location des logements G n'interviendra qu'à compter du 1er janvier 2028 , et celles des logements F au 1er janvier 2031, selon un décret paru au Journal officiel. Aucune échéance n'est fixée à ce stade pour les habitations classées E.