Pourquoi les prix de l'immobilier baissent si lentement

IMMOBILIER - C'est une petite baisse. Les prix des logements anciens en France ont diminué de 1,1% sur un an, selon l'indice Notaires-Insee publié jeudi 29 novembre. La baisse est un petit peu plus marquée en province mais Paris fait encore exception avec un nouveau record à 8 440 euros le mètre carré en moyenne, selon la Chambre des notaires de Paris. En dépit des prédictions du début d'année, l'affaissement des prix des logements anciens a donc mis du temps à arriver. Pourquoi ? Va-t-il continuer ? Éléments de réponse.

Parce que certains acheteurs désertent le marché

Les primo-accédants ont quasiment disparu du marché immobilier depuis le début de l'année 2012. L'envie d'acquérir un bien ne manque pas, mais les prix actuels ne permettent pas à ceux qui veulent acheter pour la première fois de concrétiser leur projet.

Conséquence : les ventes chutent. Pour l'ensemble de l'Hexagone, le nombre des transactions est estimé à 730 000 entre octobre 2011 et septembre 2012, soit une baisse de 11,8% par rapport aux 12 mois précédents. Les Français préfèrent attendre de vendre plutôt que de diminuer le prix demandé pour leur logement, alors que l'offre reste importante. Le marché est donc attentiste.

De plus, les banques prêtent peu, alors que les taux d'emprunt de crédit immobilier sont en forte baisse. Depuis 2011, elles ont particulièrement durci leurs conditions d'octroi. Les établissements financiers sont très attentifs au taux d'endettement de leurs clients, qui ne doit, en principe, pas dépasser 33% de leurs revenus. Un apport personnel conséquent est également devenu un critère indispensable pour qu'une banque accepte un dossier. Les jeunes emprunteurs sont les premiers à subir de plein fouet cet effet. Toutefois, depuis début novembre, les banques font des efforts et sont redevenues plus accommodantes avec les emprunteurs, notamment les jeunes, note Le Figaro.

Parce que le prêt à taux zéro plus dans l'ancien a disparu

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) dans l'ancien s'est éteint en décembre 2011. L'Assemblée nationale a en effet décidé de réserver ce dispositif, destiné à faciliter la primo-accession, aux seuls logements neufs. Le gouvernement envisage de relancer le mécanisme, qui pourrait alors être conditionné à la réalisation de travaux. Mais rien n'est encore fait. 

Par conséquent, les acheteurs modestes désireux d'investir dans l'ancien sont freinés. Cela a donc bloqué le marché et empêché une diminution des prix, selon le site spécialisé Immobilier-danger.com, tenu par des particuliers. Même constat pour Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-Nanterre et spécialiste de l'immmobilier, contacté par francetv info. Mais si les deux s'accordent sur ce point, ils divergent quant à l'impact de la suppression de ce PTZ+ sur la baisse des prix.

Selon Immobilier-danger.com, "en proposant à chaque primo-accédant et quels que soient ses revenus d'obtenir un prêt à taux zéro de plusieurs milliers d'euros, on augmente [s]a capacité d'achat". Ce qui entraîne davantage de demandes. "Lorsque l'on est en situation de demande supérieure à l'offre, cela revient à soutenir la flambée des prix", ajoute Immobilier danger.com. "En période de crise, (...) n'est-il pas préférable de laisser les prix revenir à un niveau acceptable pour les budgets des Français ? En ce sens, la suppression du PTZ+ pour l'achat d'un logement ancien est une mesure censée", estime le site.

"La fin du PTZ+ a provoqué un effondrement des ventes", juge de son côté Michel Mouillart, favorable à la relance du dispositif. "Les ménages qui veulent vendre ne peuvent pas parce que les acheteurs potentiels peinent à acheter sans ce prêt", poursuit-il. "C'est cette chute du nombre de transactions qui a bloqué le marché", ajoute-t-il, indiquant que dans ce cas, les prix n'ont pas pu baisser.

Parce que le pouvoir d'achat immobilier stagne

"Sur un marché totalement figé, la conjoncture économique, les réformes incessantes et l'instabilité de la fiscalité contribuent à l'attentisme général. Etonnamment, cette paralysie ne s'est pas encore traduite par un effondrement des prix (...) notamment parce que les promoteurs vivent sur un chiffre d'affaires réalisé en 2010 et 2011 lorsqu'ils avaient encore des clients", explique pour sa part Catherine Sabbah, journaliste spécialiste de l'immobilier du quotidien Les Echos (article abonnés). Et Michel Mouillart ne voit pas pourquoi cela changerait en 2013. Selon lui, il n'y a "aucune raison que l'activité reparte dans quelques mois".

Mais pour Christian Tutin, professeur d'économie à l’université Paris-Créteil et directeur du master Ingénierie immobilière, contacté par francetv info, "les limites du pouvoir d'achat des ménages français sont atteintes". Conséquence : selon lui, non seulement la baisse des prix est amorcée, mais elle ne peut que continuer. Cependant, il est impossible, d'après lui, de prévoir si la baisse sera faible ou importante en 2013.