C'est ma maison. Location : à quoi correspondent les charges récupérables

Les charges récupérables, c'est un sujet qui intéresse les propriétaires et les locataires. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, revient aujourd'hui sur le détail de ces charges et à quoi elles correspondent. 

franceinfo : À quoi correspond cette somme que l’on paie chaque mois en plus du loyer ?  

Charlie Cailloux : Les charges récupérables, qu’on appelle aussi les charges locatives, ce sont les sommes que le propriétaire paie (au syndic, au fisc) mais dont il peut demander le remboursement au locataire parce qu’elles correspondent à un service qui lui est rendu.

On va prendre un exemple, ce sera plus parlant. Lorsque le logement est en copropriété, le propriétaire paie chaque trimestre des charges pour le nettoyage des parties communes, pour l’eau consommée, pour le salaire du gardien, pour l’entretien de l’ascenseur, etc. Et bien la loi prévoit que comme c’est le locataire qui profite de ces services, il doit rembourser ces sommes au propriétaire.   

Quelle est la part des charges de copropriété que le propriétaire peut récupérer sur le locataire ?   

En moyenne, il peut récupérer environ 75% des charges de copropriété qu’il paie sur le locataire. À ces charges-là, il faut ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur sa taxe foncière. Là encore, c’est lui, le redevable au fisc puisqu’il est propriétaire, mais il peut se faire rembourser par le locataire.  

Est-ce qu’il n’y a pas un risque d’abus ? Est-ce que le propriétaire ne peut pas gonfler les charges récupérables ?   

Il y a des garde-fous. D’abord, la liste des charges récupérables est limitée, elle est fixée par un décret (le décret 87-713 du 26 août 1987) et on n’a pas le droit de récupérer une charge qui ne figure pas dans ce décret.

Ensuite, le propriétaire doit fixer le montant des charges mensuelles sur le budget prévisionnel de la copropriété et il doit faire une régularisation annuelle. Ça signifie qu’il doit comparer chaque année ce que le locataire a versé avec le montant des charges dues et surtout, il doit donner les justificatifs au locataire.

Si le locataire a trop versé, le bailleur doit rembourser l’excédent ; si c’est le contraire, il peut demander au locataire le solde. Parfois, le propriétaire oublie de faire cette régularisation qui est un peu fastidieuse et le locataire peut le rappeler à l’ordre, s’il a l’impression de payer des charges trop lourdes.  

On distingue souvent le forfait de charges et la provision pour charges. Qu’est-ce que cela signifie ?   

La provision pour charges, c’est ce que l’on vient de voir ! Une somme est versée chaque mois, et on fait une régularisation chaque année pour vérifier que les comptes soient justes et précis. Pour les locations meublées et les colocations, la loi permet au propriétaire de faire un forfait de charges, c’est-à-dire qu’on fixe, une fois pour toutes, le montant des charges mensuelles et c’est tout !

On ne fait pas de régularisation ! Ça veut dire que l’une des parties peut se retrouver lésée : le propriétaire, si le locataire consomme plus d’eau que prévu, le locataire si le forfait a été un peu gonflé. C’est plus simple, mais c’est moins précis.