Le rendez-vous du Particulier. Construire sa maison

Le mensuel Le Particulier vous propose un dossier signé Valérie Valin-Stein sur comment être bien informé pour pouvoir construire sa maison. C'est parfois un rêve qui peut se terminer en cauchemar. Délais, désordres, dépassements de budget, ces écueils ne sont pourtant pas une fatalité.

franceinfo : De quelles informations dispose-t-on lorsque l’on veut faire construire ? 

Valérie Valin-Stein : Déjà, il faut savoir que l’on est beaucoup moins bien informé lorsque l’on fait construire, que lorsque l’on achète un bien existant. Les premières informations à obtenir concernent le terrain. En effet, dès lors que l’on respecte le code de l’urbanisme, il est toujours possible de construire. Cela dit, certaines particularités physiques ou géologiques (par exemple, une parcelle très en pente ou un sous-sol imperméable) peuvent rendre le projet complexe, et en majorer, parfois sensiblement, le prix par rapport à un terrain sans contrainte.

Par ailleurs, le terrain peut aussi être situé dans un secteur avec des risques spécifiques (séismes, inondations, poches d’argile, etc.). Cela implique d’adapter les procédés constructifs, ce qui majore, là aussi, le budget. Pour chacune des 35 000 communes françaises, ces risques sont répertoriés sur le site dédié.

C’est à vous d’obtenir ces renseignements, car le vendeur d’un terrain n’est pas tenu de vous remettre une série de diagnostics, comme c’est le cas pour la vente d’un logement. Il y a quand même une exception lorsque la parcelle est située dans une zone argileuse. Dans ce cas, depuis le 1er octobre 2020, une étude géotechnique avec des préconisations de construction doit être annexée à l’avant-contrat.

Est-ce que c’est long de faire construire ?

Oui, et c’est d’ailleurs pour cela qu’un grand nombre de personne souhaitant vivre en maison se dirige plutôt vers une habitation déjà construite. Dans ce cas-là, on emménage trois ou quatre mois après l’achat.

En faisant construire, en revanche, si l’on additionne le temps d’achat du terrain, les différents délais administratifs (obtention du permis de construire, le délai de recours des tiers…) qui peuvent atteindre 6 mois et la phase de construction qui dure sur 9 à 12 mois, l’opération peut prendre entre un an et demi et deux ans. Il est toutefois possible de raccourcir ces délais en choisissant une maison à ossature bois. Dans ce cas, la phase de construction est divisée par deux.

Est-ce que ça coûte cher ? Quelles sont les fausses bonnes idées ?

Pour commencer, je vais vous donner un chiffre. Selon le baromètre du site ForumConstruire.com, le budget global moyen nécessaire pour faire construire est de 315 950 euros ; une somme qui inclut le terrain, la construction brute et les finitions (la décoration ou le jardin par exemple). Comme toujours avec les moyennes, il y a des disparités.

À côté de marques qui ciblent les primo-accédants, on trouve des constructeurs haut de gamme qui proposent de superbes réalisations entre 400 000 et 600 000 euros. Si vous êtes en quête d’un bien vraiment atypique et sur mesure, vous pouvez faire appel à un architecte. Contrairement à ce que l’on croit souvent, à prestations équivalentes, ce n’est pas plus cher que de passer par un constructeur. Seule change la forme juridique du contrat que vous allez signé.

Pour répondre maintenant à votre question sur les fausses bonnes idées, il y a la possibilité, lorsque l’on fait construire, de se réserver certains travaux, comme la peinture ou les revêtements de sol, par exemple... C’est, certes, une façon de faire des économies mais, prudence, il faut disposer du temps et des compétences nécessaires pour assumer ces travaux.
Attention aussi, ne prévoyez pas un budget trop contraint. Parce que vous aurez des dépenses une fois la maison terminée : comme, par exemple, faire paysager le jardin, le clôturer ou encore installer un portail électrique.

Comment faire construire de manière sécurisée ?

Le contrat de construction de maison individuelle, ou CCMI, est le plus répandu. Il est proposé par la majorité des constructeurs et par les architectes appartenant au réseau des Architecteurs. Son contenu est très réglementé et très protecteur. Vous bénéficiez, ainsi, d’une garantie de livraison "à prix et délais convenus".

Le constructeur est, par ailleurs, obligé d’être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et pour la garantie décennale qui, rappelons-le, couvre le maître d’ouvrage - c’est-à-dire vous - contre les désordres qui compromettraient la solidité du bâtiment ou le rendraient inhabitable. Il faut vérifier l’existence de ces assurances en réclamant les attestations correspondantes. De votre côté, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle vous permet, en cas de désordres importants, d’être indemnisé rapidement.

À côté du CCMI, on trouve d’autres types de contrat. Si vous passez par un maître d’œuvre ou un architecte, vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre. Dans ce cas-là, précisez par écrit votre budget maximal. Vous pouvez même ajouter une clause prévoyant la résiliation du contrat et le remboursement des sommes versées si ce montant n’est pas respecté.