Le rendez-vous du Particulier. L'ancien moins cher !

Choisir un bien immobilier pour y habiter ou pour louer est une décision qui demande réflexion. Il y a certes la question de l'emplacement, mais surtout le prix. Le mensuel Le Particulier a fait les comptes. Les explications de Valérie Valin-Stein, chef de rubrique immobilier.

franceinfo : faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ? L'ancien serait moins cher ?

Valérie Valin-Stein : Entre la hausse des prix du foncier, l’augmentation des coûts de construction et la pénurie de programmes, depuis 10 ans, les prix des logements neufs se sont littéralement envolés ! Aujourd’hui, dans de nombreuses communes du Grand Paris, les tarifs franchissent allègrement la barre des 5 500 €/m² qui, rappelons-le, est le plafond retenu pour optimiser la réduction d’impôt Pinel. Mais la région parisienne n’est pas la seule concernée. À Lille, par exemple, le prix du neuf oscille entre 5 000 et 7 000 €/m². A contrario, il est encore possible de trouver, dans la capitale des Flandres, des biens anciens entre 2  000 et 3  500 €/m². Plus au sud, à Marseille, un bailleur qui cherche de la rentabilité peut acheter, dans un secteur populaire, à 1  800 €/m².
L’ancien s’avère donc gagnant dans le match des prix, mais aussi en terme de rentabilité. En effet, les loyers d’un bien neuf acquis dans le cadre du régime Pinel sont plafonnés, alors qu’ils sont généralement libres dans l’ancien.

Il y a aussi la question de l'emplacement. La plupart du temps l'ancien est mieux situé ?

En préambule, rappelons que pour être certain de louer sans difficulté, Il faut corréler le choix du quartier à la typologie du logement. Si vous investissez dans un studio, à priori destiné à un étudiant ou à un joyeux célibataire, mieux vaut chercher la proximité des campus ou de l’hypercentreville, secteur où l’activité, diurne comme nocturne, est importante.

Pour un deux-pièces destiné à de jeunes actifs, mieux vaut rester à proximité des pôles d’activité ou, à défaut, sur une ligne de transport en commun permettant de les rejoindre facilement. Enfin, une grande surface séduira une clientèle familiale dès lors que le secteur est bien pourvu en espaces verts, crèches et écoles.

Faire le choix de l’ancien vous permet d’investir dans n’importe quel quartier car tous comptent des biens anciens. Ce qui n’est pas le cas avec le neuf. En effet, les programmes se construisent souvent en périphérie, dans des zones d’aménagement concerté, les ZAC. Bien sûr, on peut trouver des constructions neuves en centre-ville. Mais elles sont rares et donc, très chères, ce qui risque de peser sur le rendement locatif.

Le neuf est souvent moins bien situé, mais le bien est de meilleure qualité ! Mieux conçu, il répond peut être plus aux attentes des locataires ? 

Effectivement, depuis la crise sanitaire, les locataires plébiscitent les appartements avec un extérieur (balcon ou terrasse), deux prestations relativement rares dans l’ancien. De plus, la performance énergétique est aussi devenue un critère de choix. Or, les nouvelles constructions sont aux dernières normes énergétiques. Autre atout du neuf : il est équipé d’ascenseurs, de parkings et les accès sont sécurisés. À localisation similaire, l’ancien offre un seul avantage :  les biens de typologie comparable sont plus grands. Un deux-pièces mesurera généralement entre 35 et 40 m² dans le neuf contre 45 voire 50 m² dans l’ancien.

Le neuf est aussi plus simple d'entretien et peut être moins coûteux ?

A l’acquisition, le neuf revient moins cher, puisque les frais d’achat représentent de 2,5 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 %, en moyenne, pour l’ancien. Ce qui, par exemple, représente une économie de 10  000  euros pour un logement acheté 200  000  euros. Vous disposerez de plusieurs années de tranquillité financière, sans gros travaux à l’horizon. Enfin, suivant les communes, vous pourrez être exonéré de toute ou partie de la taxe foncière pendant deux ans.

Et est-ce que le neuf décote vite ? Il est plus cher à l'achat, mais est-ce qu'on le revend plus cher aussi ?

À l’achat, le neuf coûte, en moyenne, 20% plus cher que l’ancien. En fonction du délai de conservation du bien, du prix payé à l’achat et de la localisation géographique vous ne ferez pas forcément de plus-value et vous pourrez même enregistrer une moins-value. Cela est d’autant plus vrai que le bien est situé dans un programme qui a majoritairement été commercialisé à des investisseurs.

À Toulouse, par exemple, certains appartements vendus en loi Scellier dans les années 2010 se négocient aujourd’hui avec une décote de 20% par rapport à leur prix d’achat. Avec l’ancien, vous ne rencontrerez pas ce problème. Même en mauvais état, votre bien séduira des investisseurs prêts à faire des travaux et, ainsi, à accéder à des avantages fiscaux spécifiques.

Donc le verdict, a tout prendre, qu'est-ce que vous conseillez ? Investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

L’ancien offre davantage de souplesse que le neuf et présente surtout moins de risque à moyen terme. De plus, il vous laisse généralement libre de fixer vos loyers comme bon vous semble. Attention, à moins de tomber sur LA bonne affaire, visez les immeubles vraiment anciens, plutôt que les résidences des années 1960. Celles-ci affichent souvent de mauvaises performances énergétiques et les charges de copropriété y sont très élevées ! Ce qui peut effrayer de nombreux candidats locataires.