Investir dans une résidence avec services

Invité de cette chronique: Jean-Michel Guérin, Directeur général de Particulier à Particulier.

Le syndicat a chiffré la demande potentielle à 100.000 logements à fin 2020, et prévoit la réalisation de 5.000 logements neufs par an pendant 10 ans. Alors de quoi parle-t-on exactement lorsque l'on parle de résidences avec services?

Résidences étudiantes, pour seniors, d'affaires, ou
de tourisme... Les résidences avec services présentent toutes les mêmes
caractéristiques: il s'agit de logements meublés qui, comme leur nom l'indique,
proposent un certain nombre de services, comme un accès sécurisé, un accueil,
un espace petit déjeuner, une laverie, un service de ménage ou encore un espace
de détente collective. Cette formule séduit de plus en plus de personnes
âgées. Pour les résidences de tourisme, on peut même souscrire une option
"avec occupation" qui permet au propriétaire de séjourner, de une à
plusieurs semaines, dans son logement. Une bonne façon de cumuler placement
immobilier et résidence secondaire.

La fiscalité des résidences avec
services est particulièrement avantageuse. Qu'y gagne l'investisseur?

Les résidences avec services offre
des avantages, mais il faut prendre la précaution de bien faire étudier sa
situation par un conseiller fiscal. En fait, vous avez le choix entre deux
solutions : la première, consiste à consentir un bail commercial à une
société de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur neuf ans et
la société vous paie le loyer quoiqu'il arrive, que le logement soit vide ou
occupé. En plus, vous bénéficiez d'un système de défiscalisation, appelé
Censi-Bouvard et vous pouvez récupérer la TVA sous certaines conditions.
Attention, cependant, ce régime n'est intéressant que si vous êtes peu imposé. La
deuxième formule est une forme de location classique, sous le régime de loueur
en meublé non professionnel qui peut être plus intéressante si vous êtes fortement
imposé. Dans tous les cas, avant de choisir l'un ou l'autre de ces régimes,
vous devez consulter un conseiller fiscal pour bien étudier votre situation.

Est-ce que ces résidences
seniors, compte tenu du vieillissement de la population, sont un bon placement?

On parle d'une rentabilité brute de
4 à 4,5%, la rentabilité nette dépendant de votre niveau d'imposition. Selon
l'INSEE, il y a, en France, 22 millions de personnes âgées de plus de 50ans, et
le nombre de personnes de plus 75 ans aura doublé d'ici 2030 avec huit millions
d'individus. A l'heure actuelle, les réponses apportées sont déjà insuffisantes
pour faire face à la demande de ces seniors. C'est pourquoi de nombreux
promoteurs rivalisent de nouvelles idées pour augmenter et diversifier leur
offre vis-à-vis de ces seniors, qui sont souvent dotés d'un fort pouvoir d'achat.
Pour investir dans ce genre de résidences, il faut se tourner vers les
départements de la côte atlantique et du pourtour méditerranéen notamment qui
attirent les retraités en quête d'un climat doux et d'une vie plus tranquille.

Et quels sont les avantages que les séniors y trouvent ?

Ces nouvelles résidences se
développent afin de leur proposer un juste compromis entre indépendance et vie
en collectivité. Chaque locataire dispose de son appartement ou de sa maison
(comme en résidence classique), mais de nombreux lieux de rencontre sont créés
pour faciliter les échanges comme un Club House, une bibliothèque, une piscine,
un jacuzzi, une salle de gym ou des tables de jeux. Pour faciliter la vie de
ces seniors des services à la carte sont également proposés comme la
restauration, le ménage, le coiffeur, le nettoyage et le repassage du linge.
Chaque habitant est libre de participer, ou non, aux diverses animations et de
faire appel, ou non, aux services disponibles. Précisons aussi que ces
résidences, au contraire des maisons de retraite médicalisées, n'ont pas besoin
d'autorisation pour ouvrir, et constituent une solution particulièrement
adaptée au vieillissement massif de la population.

Y-a-t-il des précautions
particulières à prendre?

Ces seniors à la retraite
recherchent avant tout une adresse qui leur facilite la vie. Les résidences
doivent donc implantées près des centres-villes et des commerces, tout en
privilégiant un cadre de vie préservé, et sous un climat agréable. Des moyens
de transports doivent également se trouver à proximité immédiate de la
résidence pour faciliter leurs déplacements.

On peut également investir dans
une résidence de tourisme, en bord de mer ou à la montagne. Comment ça
marche?

Comme les hôtels, les résidences de
tourisme sont classées en quatre catégories: de une à quatre étoiles,
déterminant la qualité des prestations, et le niveau de confort de
l'établissement. En effet, espace, confort, 
équipements et services sont devenus des priorités. L'idéal est de
choisir une localité facile d'accès tant par les réseaux routiers et
autoroutiers, que par les transports ferroviaires et aériens. Car quand on sait
que près d'un tiers de la clientèle est européenne (anglais, belges et
néerlandais), on comprend l'importance d'une bonne desserte. Pour bien investir
à la montagne,  la proximité des pistes,
une station réputée et la possibilité de pratiquer de nombreuses activités,
hiver comme été, sont  autant de facteurs
nécessaires au bon remplissage de la résidence. Sur le littoral, l'accès aux
plages est bien évidemment l'un des critères les plus importants. La proximité
des commerces, d'un centre de balnéothérapie, d'une base de loisirs ou d'un
club de plongée est également la bienvenue. Enfin, à la campagne privilégiez
les résidences implantées à proximité d'une activité à thème comme un golf, un
centre équestre ou dans une région viticole.

L'avantage supplémentaire des
résidences de tourisme, c'est que l'on peut également bénéficier de semaines de
vacances dans son logement ?...

C'est effectivement ce que
permettent les formules dites " avec occupation ". Chaque année, le
propriétaire peut, ou non, décider de venir passer du temps dans son
appartement ou sa maison. Dans ce cas, il est d'accord pour recevoir une partie
du loyer en occupation personnelle. Un petit manque à gagner, mais un bon moyen
de profiter d'une résidence secondaire quand vous le voulez.

S'il l'on veut investir dans une
résidence étudiante, à quoi faut-il faire attention?

A l'emplacement! Ne choisissez pas
une opération trop éloignée du centre-ville et mal desservie par les transports
en commun. Les étudiants, ne possédant généralement pas de voiture,
privilégient les secteurs situés à proximité des universités, mais aussi
proches des loisirs (cinémas, magasins...).

Et combien faut-il
investir ?...

Somme toute, l'investisseur doit
prévoir un budget identique à celui d'une opération classique. Il faut dire que
ces programmes neufs sont uniquement dédiés à la population qu'ils doivent
héberger. En résidence avec services pour les étudiants, on peut ainsi ne faire
que des appartements de 18 m²
ce qui permet de contenir les coûts de construction. En revanche, les
résidences pour séniors offrent des surfaces plus grandes, donc à un cout plus
élevé. Montpellier, Rennes, Toulouse, Paris, Grenoble ou encore Angers sont des
villes étudiantes où il existe une forte demande locative. Il faut savoir qu'en
France, près d'1,4 millions d'étudiants doivent se loger à chaque rentrée
universitaire! Et seulement 10% d'entre eux trouvent une place dans le parc
public géré par les CROUS (Centres régionaux des œuvres universitaires et
scolaire). Cette réalité du marché n'a pas échappé aux promoteurs qui réalisent
de nombreuses résidences étudiantes. Elles se composent essentiellement de
studios et de deux pièces, et proposent en plus du logement, des services
adaptés à ce type de population comme la restauration rapide ou un coin
laverie.