Les Champs-Elysées, troisième avenue la plus chère du monde

Avec nous pour en parler, Jean-Michel Guérin, du site PAP.

Les Champs-Elysées, c'est une avenue prestigieuse qui attire
beaucoup de monde : tous les jours 100.000 véhicules et 275.000
piétons y passent !

En termes de loyers commerciaux, c'est la
troisième avenue la plus chère du monde, derrière Causeway Bay à Hong Kong et
la 5e avenue de New-York. C'est la plus chère d'Europe. Les loyers
commerciaux y avoisinent les 10.000 euros le mètre carré annuel pour les
endroits les plus stratégiques ! Une boutique de 100 m² se loue 80.000 euros par mois.

Dans les galeries commerciales, les prix sont moins élevés
car il n'y a pas de vitrine sur rue et tout le monde n'y rentre
pas. Les clients qui y pénètrent ne vont pas forcément au sous-sol ou au
premier étage. Mais si les prix des loyers sont moins élevés, il faut compter
avec les charges, assez importantes (entretien de la galerie, escalators, etc.).

Deux types de commerces sur les Champs Elysées

Ceux qui doivent générer du chiffre d'affaires pour amortir le
prix du loyer, et ceux qui sont obligés d'être là pour la notoriété de leur
marque.

Ceux qui doivent faire du chiffre sont spécialisés dans l'achat
d'impulsion : vêtements, parfums, CD, DVD, accessoires vestimentaires et
gadgets souvenir. Ceux-ci ont intérêt à s'installer sur le côté pair, c'est-à-dire
sur le côté droit en montant vers l'Arc de Triomphe. Ce trottoir est exposé sud
sud-ouest, donc plus ensoleillé et plus chaud. Résultat, on dénombre deux
fois plus de piétons de ce côté et c'est de ce côté
que l'on trouve les loyers les plus élevés.

Les autres commerces, ceux des
grandes marques ou des marques de luxe ne cherchent pas forcément à
rentabiliser leur magasin. En effet, ils affectent une partie des dépenses de
loyer à la valorisation de leur marque. Ceux-là peuvent se permettre d'être de
l'autre côté, sur le trottoir à l'ombre. Mais ça ne les empêche pas de lorgner
sur les boutiques situées côté pair. Résultat, les prix s'envolent.

Des changements de locataires fréquents 

En 2011, on a vu
Abercrombie et Fitch ou Banana Republic s'y installer, et en 2012, c'est Levis Strauss qui y a fait son apparition
ainsi que les thés Ksumi, ou encore Jeff de Bruges. Bref, pour les grandes
marques, les Champs ont toujours autant d'attrait... Il se dit, qu'en général, un
magasin d'une grande marque, sur les Champs, fait deux fois plus de chiffre
d'affaires que les boutiques les plus rentables de chaque enseigne.

Des augmentations de

loyer réglementées

Au moment du renouvellement, le
propriétaire peut proposer un nouveau loyer. Lorsque le locataire n'est pas
d'accord, l'affaire se termine devant le Tribunal et le loyer est fixé par le
juge. Dans ce cas, le propriétaire obtient rarement le niveau de loyer qu'il
souhaite. Alors les sociétés propriétaires de locaux sur les Champs-Elysées ont
trouvé une astuce. Le propriétaire, au moment du renouvellement peut aussi
refuser de renouveler le bail. Dans ce cas, il doit verser au locataire une
indemnité d'éviction. Celle-ci est importante, puisqu'elle s'établit
généralement de 10 à 12 fois le loyer annuel. Mais le propriétaire fait payer
un droit d'entrée équivalent au nouveau locataire qui accepte, lui, de payer le
loyer majoré. C'est pour cette raison que les petits commerces disparaissent et
que seules les grandes marques internationales peuvent s'y établir.

Eviter l'uniformisation des commerces

Depuis la loi de modernisation de 2008, pour créer une surface commerciale de plus
de 1000 m², il
faut saisir une Commission Départementale d'Equipement Commercial qui doit donner ou non son autorisation. Il reste la possibilité donnée par la loi Dutreil du 2 août 2005 et
qui permet à la mairie de préempter les baux commerciaux en cas de cession.
Mais, cette possibilité se heurte à deux obstacles : d'une part la ville
n'en a certainement pas les moyens, et d'autre part la loi ne s'applique qu'aux
cessions de baux. Or, nous avons vu que la technique utilisée par les
propriétaires consiste à ne pas renouveler le bail et payer l'indemnité
d'éviction. Et dans ce cas-là, la loi n'est pas applicable. La Ville de Paris
dispose donc de peu de moyens.