Remise en cause des SCI

On peut constituer une SCI pour ne nombreuses raisons mais
ce doit toujours être de bonnes raisons
comme pour éviter l’indivision par exemple. Mais transformer une SCI en
résidence principale peut devenir une
source de conflits avec l’administration fiscale et avec ses associés en cas de
mésentente.

Un couple achète par l’intermédiaire d’une SCI, un bien à crédit qu’ils vont rénover en engageant des
travaux. Quelques mois plus tard, ils vont louer ce bien à la SCI afin d’y
loger leurs enfants. Trois ans plus tard, le couple fait de la villa sa résidence
principale.

Ils ont déduits les intérêts d’emprunt et les dépenses de
travaux et imputer le déficit ainsi créé sur leurs autres revenus. Le bien est
resté "en famille". Le seul actif de la SCI reste le bien
rénové et à aucun moment le couple qui
détenait le contrôle intégral de la
SCI  à chercher à le louer à des tiers.
Pour le fisc et le comité de l’abus de droit fiscal, il s’agit bel et bien d’un
abus de droit, d’un montage destiné à éluder l’impôt ou à le minorer sans qu’un
but patrimonial soit poursuivi. La sanction est donc, outre l’impôt à payer, sa
majoration de 80% pour abus de droit.

Un couple vivant en
concubinage constitue une société civile immobilière, puis se marie. Après leur
mariage, ils achètent leur logement par l’intermédiaire de la SCI. Le partage
du capital est le suivant : l’époux possède la moitié des parts sociales,
l’épouse 45% des parts  et le père de
l’épouse 5% des parts. Le couple divorce à la demande de madame et elle est
seule à occuper le logement de la SCI. Monsieur convoque une assemblée générale
des associés pour  faire voter la
suppression de l’attribution gratuite du logement à madame. Cette dernière et
son père qui détiennent donc à eux deux la moitié du capital et des droits de
vote de la SCI  votent contre. La
situation est  bloquée.

Le mari s’adresse au juge pour contester ce refus. Il
obtiendra gain de cause. Pour la chambre civile de la Cour de cassation, le
refus de voter le paiement d’un loyer au bénéfice de la SCI est contraire à son
objet social. En bloquant la décision l’épouse et son père  mettent en péril la société civile
immobilière. Pour que la location ait lieu, les juges ont désigné un
administrateur se substituant à l’épouse et à son père.

Comme le montre ces deux exemples, on ne peut pas faire
n’importe quoi avec une SCI.

Philippe voudrait savoir quels avantages il y a à faire
appel à un  courtier en prêt ?

C’est un professionnel du crédit qui agit en tant
qu’intermédiaire entre vous (son client) et les différents établissements
bancaires préteurs. Premier avantage, sa recherche est gratuite. Cela ne
signifie pas qu’il n’est pas rémunéré mais que pour le client il n’existe pas
de surcoût financier. C’est un point à éclaircir dès votre premier contact mais
généralement les honoraires des courtiers en prêts sont pris en charge par ses
partenaires fournisseurs (banques et compagnies d’assurance). Deuxième
avantage, il prendra tout le temps nécessaire pour vous détailler chaque offre
de prêt. Il existe toute une variété de nuances qui ont leur importance. Le
taux effectif global (TEG) n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. La
souplesse n’est pas à négliger (suspension 
et report de mensualités ou au contraire accélération des
remboursements, absence de pénalités de remboursement anticipées, par exemple.