La nue-propriété, qu'est-ce que c'est ?

La propriété d'un bien peut se démembrer en plusieurs morceaux. Il y a d'abord
l'usage, c'est le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoins. En matière
d'immobilier, c'est donc le droit d'habiter un logement. Ensuite, il y a les fruits, pour une habitation,
c'est la possibilité de louer et de percevoir les loyers. Quand on réunit ces deux "morceaux",
l'usage et les fruits, cela donne l'usufruit. Le
dernier morceau, c'est ce qui reste quand on a enlevé l'usufruit, c'est ce que
l'on appelle la nue-propriété.

Investir en nue-propriété, cela veut dire donc que l'on achète un bien
qu'on ne pourra pas habiter et dont on ne peut pas percevoir les loyers ? Quel
intérêt alors ?

Il faut savoir que l'usufruit peut être viager, c'est-à-dire qu'il dure
jusqu'au décès de l'usufruitier. C'est la configuration que l'on trouve dans
beaucoup de successions. Un des parents, au décès du premier, hérite de
l'usufruit, les enfants de la nue-propriété. Le parent survivant est donc
tranquille jusqu'à sa mort. Les enfants n'en récupèrent la pleine propriété
qu'au décès du dernier parent.

Mais l'usufruit peut être aussi pour un temps donné. Je peux céder
l'usufruit d'un bien pour 15 ans, par exemple. Donc, je vais acheter la
nue-propriété d'un bien pour 50 ou 60% de sa valeur, et un autre investisseur
va acheter l'usufruit pour 40 ou 50% de la valeur du bien. Et au bout de 15
ans, je récupérerai la pleine propriété sans que cela me coûte un centime de
plus.

Mais mon argent est immobilisé, et en plus je ne vais pas percevoir de
loyer ! Vous trouvez ça intéressant ?

Oui, parce que l'autre investisseur, va s'occuper de louer le bien et de
l'entretenir. On pourrait dire que vous percevez les loyers, sous la forme
d'une réduction de prix, en échange de l'immobilisation de votre argent. Cela
présente trois avantages : vous n'êtes pas imposé sur cette réduction de prix,
alors que vous le seriez pour des loyers, vous n'avez pas à vous occuper de la
gestion, trouver des locataires, faire les travaux, percevoir, les loyers et
enfin, les biens dont vous ne possédez que la nue-propriété n'entrent pas dans
l'assiette de l'ISF.

Mais quel type d'investisseur est prêt à n'acheter que l'usufruit d'un
bien, pour une durée limitée ? Ça se trouve facilement ?  

Oui, ce sont des investisseurs institutionnels et aussi des bailleurs
sociaux. Là, tout le monde y trouve son compte. Oui, d'un côté vous immobilisez
votre argent, mais retrouverez, à terme un bien qui vaudra quasiment le double
de ce que vous avez investi, et de l'autre côté, le bailleur social n'investit
que 40 ou 50% de la valeur du bien. De plus, le bailleur social a moins
d'argent à investir, il peut acheter de l'ancien, et assurer une meilleure
répartition de ses logements, qui peuvent être disséminés plutôt que d'être
regroupés dans un seul immeuble ou dans une seule cité.

Il y a des pièges à éviter lorsque l'on veut faire ce type
d'investissement ?

Oui, il faut tout d'abord s'assurer de la valeur du bien. Rien ne sert
d'acheter la nue-propriété si vous l'achetez au prix de la pleine propriété !
Ensuite, il faut vérifier que le bailleur prend à sa charge tous les travaux, y
compris les gros travaux, et qu'il paie aussi l'impôt foncier. Il faut aussi
s'assurer qu'il vous rendra le bien en état impeccable. Enfin, il est bon de
négocier des pénalités dans le cas où le bailleur vous rendrait votre bien avec
retard. Si vous vous assurez de toutes ces précautions, il n'y a pas de piège
et ce peut être une bonne affaire.

Mais, finalement, en dehors de l'ISF, cela nous aide-t-il à défiscaliser
?

Non, ce n'est pas un dispositif de défiscalisation, bien que certaines
sociétés essaient de vous le vendre comme tel. C'est plutôt un dispositif de
réorganisation de votre patrimoine, et un placement.