Baisse des loyers : "La meilleure solution pour en profiter est de changer de logement"

Quand on évoque une baisse des loyers, sans surprise, les locataires se réjouissent et les propriétaires lancent un signal d'alarme. C'est le cas de l'observatoire Clameur, qui publie un rapport s'inquiétant de la faible augmentation des loyers au niveau national en 2013 (+0,6%), inférieure à l'inflation (+0,9%). L'observatoire note également une baisse des loyers dans 39,2% des villes de plus de 10 000 habitants. David Rodrigues, responsable juridique chez CLCV (Consommation, logement, cadre de vie), organisme de défense des consommateurs, décrypte ces résultats pour francetv info.

Francetv info : Pourquoi Clameur tire-t-il la sonnette d'alarme ? 

David Rodrigues : Clameur dit craindre une baisse des loyers synonyme de "blocage du marché", mais synonyme surtout de mauvaises affaires pour les professionnels du secteur. Car il ne faut pas oublier que Clameur n'est pas un observatoire officiel. C'est un organisme qui regroupe les bailleurs et les professionnels de l'immobilier [notamment de grandes enseignes immobilières, des promoteurs, des banques et des assurances]. C'est un peu comme si Carrefour, Leclerc ou Auchan faisaient des rapports sur les prix dans les supermarchés. Il faudrait les regarder avec prudence.

Une baisse des loyers n'est donc pas forcément une mauvaise nouvelle pour le secteur ?

Cette baisse est à mettre en corrélation avec la hausse continue que subissent les locataires depuis plus de dix ans. Si aujourd'hui les prix des loyers baissent, c'est avant tout parce que le marché avait atteint un niveau insupportable. Je suis un peu surpris par la réaction des bailleurs qui s'alarment de cette baisse. Ils voulaient un marché libre, eh bien, c'est une réaction du marché. Les gens n'ont plus les moyens de payer aussi cher. Avec des prix à la vente qui ont doublé en dix ans, voire triplé dans certaines régions, il fallait bien que cela arrive un jour.

Maintenant, les locataires ne vont pas déboucher le champagne, parce qu'il ne s'agit pas non plus d'un profond retournement du marché. On pourra se réjouir de la situation quand il n'y aura plus de queue de trente personnes devant un studio à louer à Paris.

Comment un locataire peut-il profiter de cette baisse des loyers ?

Tout simplement en changeant d'appartement. Pour un locataire en place, on peut toujours négocier avec son bailleur. Mais il est très rare d'obtenir une baisse du loyer, même si on explique à son propriétaire que les prix sont en baisse. On peut toujours obtenir une atténuation de l'augmentation annuelle du loyer.

En revanche, tenter de négocier une baisse au moment du prolongement d'un bail peut s'avérer risqué dans certaines zones où le marché est tendu. Car un propriétaire peut vous dire qu'il va facilement trouver un nouveau locataire prêt à payer le loyer au niveau qu'il a décidé. La meilleure solution pour voir son loyer baisser est de changer de logement.

On voit pourtant dans le rapport de Clameur que la mobilité des locataires est en baisse elle aussi, avec un taux qui passe de 26,6% début 2013 à 23,8% en 2014.

C'est clairement à cause de la situation économique difficile. La mobilité résidentielle dépend de la mobilité professionnelle et la peur du chômage fait que les gens changent moins de postes. Et même quand la famille s'agrandit, on a plus tendance à se serrer qu'à chercher plus grand et plus cher.

La loi Alur, dite loi Duflot, qui va encadrer les loyers à partir de la rentrée 2014, va-t-elle faire baisser les loyers ?

Cette loi Alur va procéder par nivellement. Année après année, cette mesure, qui va progressivement obliger les loyers à ne pas dépasser 20% du loyer médian dans les zones tendues, va écrêter les loyers élevés, les faire diminuer. Chaque année, le loyer médian diminuera mathématiquement et la mesure concernera de plus en plus de locataires.

Mais il faudra plusieurs années, au moins cinq ans, pour que le locataire moyen voie son loyer baisser, et dans des proportions qui resteront assez limitées. Et cela ne concernera que les nouveaux baux. Pour les baux en cours, il faudra attendre la fin du bail pour bénéficier de l'encadrement du loyer.