Taux des prêts immobiliers au plus bas : faut-il renégocier son prêt ?

"Jamais, par le passé, les taux des crédits n'étaient descendus aussi bas." L'étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, publiée lundi 6 mai, l'affirme : les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France sont historiques. Ils ont atteint 3% en moyenne pour l'accession à la propriété (2,98% en avril sur le marché du neuf et 2,99% dans l'ancien). Depuis janvier, ils sont en baisse constante, perdant presque 1% en quatre mois.

Dans ces conditions, faut-il renégocier son crédit immobilier, contracté lorsque les taux étaient bien plus élevés ? Francetv info a interrogé Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole de Meilleurtaux.com, site de courtage en crédits. En avril, le courtier a enregistré 10 000 demandes de renégociations, après avoir connu un pic à 30 000 en janvier. Voici les conseils de Sandrine Allonier. 

Francetv info : Avec ce taux historique, faut-il systématiquement renégocier son crédit immobilier ?

Sandrine Allonier : Comme les taux n'ont jamais été aussi bas, théoriquement, tout le monde pourrait être amené à renégocier son crédit pour en bénéficier. Mais en pratique, cette opération nécessite des frais, à la fois quand on va dans sa propre banque, mais aussi quand on fait appel à un courtier pour mettre les banques en concurrence. Donc, on conseille de procéder à une renégociation à partir d'un point d'écart en moyenne entre le taux actuel et le taux que vous avez obtenu. Il faut qu'il y ait un différentiel important pour que cette opération et ces gains puissent couvrir le coût engendré. Par exemple, pour un crédit de 200 000 euros souscrit en juin 2011, le montant des frais de renégociations va s'élever à 7 000 ou 8 000 euros. Ce qui n'est pas négligeable. 

Le différentiel de taux constitue-t-il le seul critère ?

Plus le montant du crédit à la base est élevé, plus sa durée est longue (sur 25-30 ans), plus l'écart peut se raccourcir grâce à une renégociation. Les personnes qui ont le plus intérêt à renégocier sont celles qui payent encore beaucoup d'intérêts dans leurs mensualités. Puisque cela ne jouera que sur les intérêts. Donc il s'agit de gens qui ont un crédit de très long terme avec un amortissement lent. Ou qui ont pris un crédit récemment, puisque ce sont dans les premières années après la souscription qu'on paye le plus d'intérêts. 

Donc, on n'a pas intérêt à renégocier tous les prêts ?

Pour les crédits sur vingt ans d'avant fin 2002 et 2003, ce n'est clairement pas intéressant. Pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, souscrit à 4,60% en 2003, la renégociation permet d'économiser 10 000 euros au maximum. Alors que pour un crédit souscrit en juin 2011, à 4,30%, cela permet d'économiser 21 000 euros, soit le double. Car dans le dernier cas, la personne paye encore beaucoup d'intérêts.

Si l'on demande une renégociation à sa propre banque, ne va-t-elle pas refuser, de peur de perdre de l'argent ?

Ce n'est plus vrai. Les banques ont fait face à un tel mouvement massif de demandes de renégociations, notamment en janvier dernier, qu'en refusant, elles prenaient le risque de perdre un trop grand nombre de clients. Depuis le début de l'année, elles acceptent de plus en plus de revoir les dossiers avec leurs propres clients. Toutefois, votre banque ne vous offrira pas forcément le taux le plus avantageux, celui qu'elle proposerait à un nouveau client, pour l'attirer. Par ailleurs, elle vous prendra des frais. 

Comment se passe les discussions avec une autre banque ?

L'écart de taux reste important entre les différentes banques. Il y a donc un intérêt à faire jouer la concurrence. Pour qu'une banque concurrente rachète votre crédit, vous devez payer des indemnités de remboursement anticipées à la banque initiale. Puis vous représentez un dossier, comme si vous empruntiez pour la première fois. Mais dans ce cas, vous bénéficiez des meilleurs taux.

Après ce plancher historique, faut-il craindre une remontée ? Est-ce le moment ou jamais pour renégocier ? 

Les taux devraient rester à ce niveau, au moins à court terme. Vous avez le temps de renégocier votre crédit. C'est le moment de s'en préoccuper, si vous ne l'avez pas fait, mais vous avez le temps de réfléchir.