Locataire : le propriétaire veut vendre mon logement…

Cela arrive parfois, des locataires peuvent acheter le bien loué depuis plusieurs années ou le lieu qu'il loue est acheté pendant leur bail. Comment cela se passe-t-il ? Les précisions de Charlie Cailloux, conseiller pour Particulier à Particulier et le site PAP.fr.

franceinfo : Quand le propriétaire veut vendre le logement, c’est forcément une mauvaise nouvelle pour le locataire ? 

Non, pas forcément ! Pour le propriétaire, il y a deux façons de vendre un logement qui est loué à un locataire. On peut lui donner congé, c’est-à-dire résilier le bail mais dans ce cas, il faut respecter des conditions très précises que l’on verra tout à l’heure.

Ou bien, on peut vendre le logement sans toucher au contrat de location, on vend le logement à un acheteur, avec le locataire dans les lieux. Dans ce second cas, le contrat de location se poursuit exactement dans les mêmes conditions, il n’y a que le nom du propriétaire qui change : le contrat de location, le loyer, la durée du contrat ne sont pas modifiés ; pour le locataire, c’est parfaitement indolore. 

En général, le propriétaire qui veut vendre préfère donner congé au locataire ? 
  
Oui, c’est vrai, pour deux raisons. D’une part, c’est plus simple de trouver un acheteur lorsque le logement est vacant. Un logement occupé intéresse seulement les investisseurs, pas les personnes qui cherchent un logement à occuper. Et concrètement, c’est plus facile d’organiser les visites, il n’y a pas à se caler avec le locataire (ce n’est pas toujours évident de trouver des créneaux horaires qui conviennent à tout le monde).

Et d’autre part, la présence d’un locataire permet parfois à l’acheteur de négocier le prix de vente à la baisse : est-ce qu’il paie bien le loyer ? Est-ce qu’il entretient bien le logement ? Le loyer a-t-il été correctement fixé ? Ces aléas, ce sont des arguments de négociation pour l’acheteur. 

Et si le propriétaire donne congé pour vendre, quelles sont les conditions qu’il doit respecter ?  

La principale condition, c’est qu’il ne peut donner congé que pour l’échéance du contrat. Pour un contrat de location vide, cela signifie que le propriétaire ne peut donner congé qu’une fois tous les 3 ans, en respectant un délai de préavis de 6 mois. C’est souvent parce que la date d’échéance est lointaine que le propriétaire est contraint de vendre le logement occupé. En location meublée, c’est plus beaucoup simple puisque le contrat est seulement d’un an.

Quand le propriétaire donne congé pour vente, le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

En location vide, oui ! Il dispose d’un droit de préemption : le bailleur doit lui proposer d’acheter le logement qu’il occupe, avant de chercher un acquéreur. En revanche, le locataire n’a pas d'avantages sur le prix, le propriétaire propose librement le prix qu’il souhaite.

En location meublée, ce droit de préemption n’existe pas, mais le propriétaire a tout intérêt de proposer d’abord au locataire d’acheter ; en cas d’accord, c’est la solution la plus simple pour tout le monde !