Hausse des taux d’intérêts, baisse des accords de crédits… l’immobilier est dans la tourmente

Julie gagne bien sa vie, elle a un apport, une capacité d’emprunt. Bref, le profil idéal de l’acheteur. Elle cherche un appartement pour elle et ses deux enfants à Pontoise, à 25 km de Paris. Mais, entre des taux d’intérêts qui grimpent et des prix encore très hauts, elle doit revoir ses projets à la baisse.

"Je pense avoir perdu entre 13 et 20m2 en un an."

Julie, acquéreuse potentielle

à franceinfo

"Depuis, je cherche un appartement avec une plus petite surface, c’est-à-dire que je vais trouver une chambre pour mes enfants et moi, je vais devoir m’installer dans le salon", pense Julie. Les taux d’intérêt sont passés de 1% l’an dernier à 4,5% aujourd’hui et le nombre de crédits accordés s’est effondré : moins 45% depuis un an.

La construction et le locatif en berne

Et c’est l’effet domino : le nombre de transactions dégringole dans le marché de l’ancien et c’est pire dans le neuf. La construction est le premier pan de l’immobilier qui a chancelé, il y a 18 mois, avec notamment un dépôt de bilan frappant, celui des Maisons Phénix, constructeur depuis les années 1940. Aujourd’hui, tout le secteur est à la peine, selon le promoteur Norbert Fanchon, à la tête du groupe Gambetta. D’ordinaire, il construit 1 000 appartements par an. Pas cette année. "On en est très loin, dit-il. On a un effondrement, on peut même utiliser le mot krach, de la demande. On est à -40% par rapport à nos objectifs. En avril, on a fait quatre lancements commerciaux, c’est-à-dire qu’on a mis des projets à vendre, et on n’a pas fait de réservations. Pas d’acquéreurs. On a des gens qui viennent se renseigner mais ne signent pas le contrat de réservation. Il y a donc des opérations qu’on va abandonner et par conséquent, des logements qui ne se feront pas".

"Je pense qu’au niveau de la profession, on va perdre 70 000 logements rien qu’en 2023, parce qu’il n’y a pas les clients en face."

Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta

à franceinfo

S’il n’est pas facile d’accéder à la propriété dans le neuf comme dans l’ancien, les répercussions frappent aussi le marché de la location. À Laval en Mayenne, Flora Capet, conseillère location chez Century 21, reçoit de plus en plus de demandes et voit le marché se gripper progressivement. Les locataires sortants tout simplement ne partent plus. "On a eu beaucoup de personnes qui voulaient acheter et au final, plusieurs préavis se sont annulés parce que la banque a refusé le financement, explique-t-elle. Résultat : il y a beaucoup moins de turnover."

Les taux d'intérêts pas près de baisser

Et la pénurie ne risque pas de s’arranger avec les passoires thermiques retirées progressivement du marché et les logements transformés en Airbnb. "On ne met même pus pratiquement d’annonces en ligne de maisons et on loue avec notre base locataire, confie Flora Capet. Le bouche à oreille fait que ça se loue très vite. On finit la visite et sous dix minutes, on a la réponse favorable en général". 

Le patron de Flora, Morgan Dréano, ne semble pourtant pas particulièrement inquiet. Il est à la tête de six agences en Mayenne et en Ille-et-Vilaine. Selon lui, "il faut être patient et travailler auprès des vendeurs pour qu’ils comprennent que l’acquéreur ne peut plus acheter aux prix d’il y a un an et demi. Ça baisse. Lentement mais ça baisse, de l’ordre de 5-6% donc ça se régule. Aujourd’hui, il n’y a pas de crise immobilière. Il y a plus d’un million de ventes en France. Moi, ça ne m’inquiète pas". Alors, crise, krach ou simple réajustement après la folie immobilière des années Covid ? Si les professionnels ont des avis divergents, il s'accordent en revanche sur un point : les taux d’intérêt ne sont pas près de baisser, au contraire, et il y a des chances pour que 2024 ressemble encore beaucoup à 2023.