Le rendez-vous du particulier. Une assemblée générale de copropriétaires sans conflit ?

Les assemblées générales de copropriétaires peuvent souvent s'envenimer, voire se solder par des procédures avec demande d'annulation. Comment éviter le pire et ne pas transformer ces AG en pugilat ? Certaines modifications récentes de la loi Élan, et quelques règles simples à respecter, peuvent vous éviter de subir cette réunion annuelle où se votent toutes les décisions concernant votre immeuble.

Laure Le Scornet a enquêté sur ce dossier pour Le Particulier. Ce genre d’assemblée peut aussi tout à fait bien se passer. 

franceinfo : Si on ne peut pas s’y rendre, c’est possible de se faire représenter ?

Laure Le Scornet : L’assemblée générale des copropriétaires est la réunion annuelle de l’immeuble. C’est là où se vote l’intégralité des décisions. C’est donc dommage de ne pas s’y rendre car cela revient à laisser les autres copropriétaires décider à votre place. Cela étant, en cas d’empêchement, il est tout à fait possible de s’y faire représenter.

Mais pas par n’importe qui ?

C’est vrai. Un copropriétaire peut donner une procuration (c’est-à-dire un pouvoir ou un mandat) à la personne de son choix. Peu importe qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire ou d’un tiers. Par exemple, un ami, un membre de sa famille, son locataire ou un avocat… Mais, il n’est pas possible de se faire représenter par le syndic (même bénévole), un membre de la famille du syndic ou l’un de ses employés, comme le gardien d’immeuble. L’assemblée générale peut être annulée si cette interdiction n’est pas respectée. À savoir, la récente loi Élan (la grande loi sur le logement d’Emmanuel Macron) interdit désormais au syndic ayant reçu des mandats « en blanc » de choisir lui-même les mandataires. Il peut, par exemple, donner ses mandats en blanc aux membres du conseil syndical, qui se chargeront de les distribuer. Ou, pourquoi pas, de les attribuer par tirage au sort.  

Est-ce qu’il faut prévenir toute l’assemblée à l’avance ?

Non, ce n’est pas la peine. En pratique, un pouvoir vierge est joint à la convocation à l’assemblée générale. Et, il suffit de le compléter.  Le mieux est alors de désigner plusieurs mandataires en précisant que, si le premier est absent de la réunion, le mandat ira au deuxième, et ainsi de suite.  

S’il y a trop d’absents non représentés, on peut quand même faire voter des décisions ? 

Oui, car contrairement aux idées reçues, la loi ne prévoit pas de quorum. Autrement dit, elle n’impose pas qu’un minimum de copropriétaires soient présents ou représentés pour que l’assemblée puisse avoir lieu. Et, certaines décisions concernant la gestion courante peuvent être prises à la seule majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’AG.

Pour autant, un nombre insuffisant de votants empêche la prise de certaines décisions. En effet, les décisions importantes, comme l’élection du syndic, exigent des majorités renforcées : par exemple la majorité des voix de tous les copropriétaires, voire même l’unanimité. Au final, un fort absentéisme en AG peut tout à fait pénaliser la vie d’une copropriété, en paralysant la prise des décisions les plus importantes.   

Dans quels cas est-ce qu’on a le droit de contester ce qui a été voté ? 

Il est possible de contester une résolution prise en assemblée, si une irrégularité a été commise. Par exemple, si une décision n’a pas été prise à la bonne majorité ou si elle ne figurait pas à l’ordre du jour. Il est également possible de demander l’annulation de l’AG tout entière, lorsque la convocation n’a pas été faite dans les règles ou lorsqu’un copropriétaire a été oublié. Attention, pour contester une décision d’AG, il faut agir dans un délai de 2 mois après la réception du procès-verbal. Au-delà, les points votés deviennent définitifs.   

Le syndic a des obligations formelles vis-à-vis de l’assemblée, en matière de convocation ou de procès-verbal par exemple ?

Oui. Le syndic doit convoquer les copropriétaires au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée, sauf si le règlement de copropriété a prévu un délai plus long.  Par ailleurs, après l’AG, le syndic doit envoyer le procès-verbal dans un délai d’1 mois aux copropriétaires opposants ou défaillants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre une décision ou ceux qui n’ont pas participé à l’AG sans y être représentés. Ce délai était de 2 mois avant la loi Élan.  

Un copropriétaire a lui aussi des obligations ?  

Mis à part, son obligation de payer ses charges en temps et en heure et de respecter le règlement de copropriété, le copropriétaire n’a pas réellement d’obligation au regard de l’assemblée générale. Mais, je le répète, l’AG de copro est un rendez-vous incontournable. Il est donc essentiel d’y prendre part activement.