L'Angle éco. Jack McCabe : "Nous nous dirigeons vers une nouvelle récession"

Devançant largement ses voisins européens, la France est l’un des pays où se loger coûte le plus cher par rapport au revenu moyen. Depuis le début 2015, les prix de l'immobilier y sont repartis à la hausse. Qui sont les gagnants et les perdants de cette folie française ? C'est le sujet de "L'Angle éco" du lundi 9 novembre. Avec un arrêt à Miami.

Il y a sept ans, Miami et la Floride subissaient de plein fouet l’éclatement d’une bulle immobilière liée à la crise des subprimes. En chute libre dès 2008, les prix de la pierre dans cette ville sont pourtant repartis très vite à la hausse. Depuis trois ans, Miami connaît un véritable boom de la construction, en particulier de l’immobilier de luxe. Les prix ont augmenté d’environ 20% entre l’été 2014 et l’été 2015, selon le dernier rapport Elliman. Est-ce le signe d’une nouvelle bulle ? Pour le consultant et analyste américain Jack McCabe, cela ne fait pas de doute. Ce spécialiste de l’immobilier avait prédit la dernière crise dès 2004. Il en prévoit une prochaine dès 2017. Rencontre avec François Lenglet.

François Lenglet : Quelle est votre vision de la situation actuelle du marché immobilier à Miami et aux Etats-Unis ?

Jack McCabe : Je pense que nous nous dirigeons vers une nouvelle récession, ici aux Etats-Unis. Elle aura lieu en 2017, peut-être même plus tôt. Mais cette fois-ci, nous sommes face à une situation qui est à l’opposé de la dernière crise. En 2007-2008, la dernière grande récession avait commencé par l’immobilier américain, puis la crise s’était répandue à travers le monde. Cette fois-ci, plusieurs pays sont déjà en situation de récession. D’autres vont suivre. Je pense notamment au Brésil. Le réal brésilien a perdu 40% de sa valeur au cours des dix-huit derniers mois. Le rouble russe a connu la même évolution. Cela va avoir un impact considérable sur le marché immobilier américain, en particulier à Miami. Les investissements étrangers représentent 70% à 80% des transactions immobilières ici. Au fur et à mesure que ces pays voient la valeur de leur monnaie chuter, leurs ressortissants sont moins enclins à investir dans l’immobilier.

De combien les prix vont-ils baisser, selon vous ?

Je pense que nous allons voir les prix reculer de 20% à 30%, particulièrement dans l’immobilier haut de gamme, qui concentre la majorité des nouvelles constructions. Cette baisse des prix commencera quand ces projets aboutiront, dans les prochaines années. Ce boom très fort de l’immobilier à Miami va commencer à ralentir.

Les promoteurs immobiliers sont pourtant convaincus que cette fois, les choses sont différentes. Il n’y a pas de bulle car les acheteurs paient comptant, ils ne s’endettent pas pour ces investissements immobiliers. Qu’en pensez-vous ?

A mon avis, tout le monde ne paie pas comptant, c’est une rumeur. Je suis convaincu que de nombreux investisseurs étrangers s’endettent dans leur pays d’origine, mais garantissent aux promoteurs américains qu’il s’agit de paiement comptant. Pour beaucoup d’autres, l’investissement dans l’immobilier aux Etats-Unis est aussi un moyen sûr de préserver leur patrimoine, alors que la valeur de leur monnaie chute. Je pense qu’au cours des prochaines années, nous allons voir certains projets de construction s’arrêter : l’argent attendu par les promoteurs pour finaliser les ventes n’arrivera pas. Nous arrivons à un pic : dès l’année prochaine, les prix vont stagner puis baisser.

Remarquez-vous déjà certains signes d’un éclatement de la bulle ?

Oui. Les promoteurs diront aux médias que tout va bien, qu’il n’y a pas de limites, que les prix vont continuer d’augmenter et qu’il faut investir. Beaucoup de mes clients sont justement promoteurs. Quand je leur parle en privé, je vois très bien qu’ils s’inquiètent. Ils voient déjà le nombre de leurs transactions reculer. Nous avons encore près de 350 projets de construction dans le sud de la Floride. Seuls 118 d’entre eux ont commencé. Nous allons voir de plus en plus de projets suspendus ou arrêtés.

Les leçons de la dernière crise n’ont donc pas été retenues.

C’est exactement cela. Vous savez, quand les gens ont des dollars sous les yeux, ils ont tendance à avoir la mémoire courte ! Et cela ne vaut pas que pour les Américains. Cela concerne tout le monde.

D’où vient tout cet argent investi dans l’immobilier à Miami ?

Il y a beaucoup d’interrogations à ce sujet. La présence du FBI et des services secrets est très importante à Miami. Ils mènent l’enquête. Le sud de la Floride a la réputation d’être un haut-lieu de la fraude, pas seulement aux Etats-Unis, mais dans le monde entier ! En vérité, nous ne savons pas exactement d’où vient cet argent. Les vérifications des transferts de fonds internationaux sont vraiment très vagues ici. Il est fort possible que nous découvrions du blanchiment d'argent dans l'immobilier. Ce n’est pas un phénomène nouveau.

Vous avez prédit le dernier krach immobilier. Que vous disait-on à l’époque ?

J’ai commencé à lancer l’alerte en 2004. On me traitait de pessimiste, on tentait de remettre en cause le sérieux de mon analyse. A l’époque, je disais simplement que la faiblesse du marché se révélerait quand les projets de construction de l’époque arriveraient à terme. Je dis exactement la même chose aujourd’hui. Nous allons voir la faiblesse du marché immobilier, et pas seulement à Miami. Nous avons une récession tous les sept à dix ans aux Etats-Unis. La dernière récession remonte à six ans déjà.