C'est ma maison. Dans quels cas le bailleur peut-il casser le contrat de location ?

Lorsqu’il loue un logement, le propriétaire ne peut récupérer le logement que dans certaines circonstances et c'est ce que nous allons voir avec Charlie Cailloux, qui est conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr.  

francienfo : Quelles sont les conditions pour que le propriétaire puisse récupérer son logement ?   

Le congé donné par le propriétaire, c’est très encadré par la loi parce que ça consiste à mettre fin au contrat de location et donc à imposer au locataire de déménager.  

D’abord, le propriétaire ne peut donner congé qu’à chaque échéance du bail, c’est-à-dire une fois par an en location meublée et une fois tous les trois ans en location vide. Deuxième condition : il faut justifier le congé par un des trois motifs prévus par la loi. Le premier motif, c’est la reprise, c’est-à-dire qu’il reprend le logement pour l’habiter lui-même ou pour en faire bénéficier un membre de sa famille.

Attention, la liste des bénéficiaires de la reprise est limitée : il peut s’agir du bailleur lui-même donc, de son époux, de son partenaire pacsé de son concubin ou de l’un des descendants ou ascendants de ces personnes. Ça veut dire notamment qu’on ne pas donner congé au locataire pour y installer un frère ou une nièce.  

Quel est le deuxième motif permettant au propriétaire de donner congé ?   

La vente du logement ! Le propriétaire peut demander au locataire de partir (toujours à l’échéance du bail) pour vendre le logement. Et là, il faut faire une distinction importante entre le vide et le meublé. En meublé, aucune contrainte particulière.  

En location vide, le congé est en revanche plus contraignant puisque le propriétaire a l’obligation de proposer en priorité l’acquisition du logement au locataire. Dans sa lettre de congé, le bailleur doit donc mentionner le prix du logement, sans décote. Et ce n’est que si le locataire n’achète pas que le propriétaire peut vendre à un tiers.  

Et si le propriétaire finit par vendre à un prix inférieur au prix proposé initialement, alors on repropose au locataire d’acheter au nouveau prix. En location vide, le locataire a donc l’occasion d’acheter le logement qu’il occupe.   

Après la reprise et la vente, quel est le dernier motif ?     

C’est le motif légitime et sérieux ! C’est flou et c’est fait exprès ! Il s’agit de permettre au propriétaire de casser le bail dès lors qu’un motif suffisamment important le justifie. Le plus souvent, c’est une faute grave du locataire : ce peut être des loyers impayés, le défaut d’assurance habitation, la sous-location non autorisée ou des troubles anormaux de voisinage. Mais ça peut être également le cas si le logement nécessite de très lourds travaux qui ne permettent pas le maintien dans les lieux du locataire.  

Certains locataires sont protégés en cas de congé du bailleur, ce sont les personnes âgées !   

Pour être très précis, ce sont les personnes âgées de plus de 65 ans ET qui ont des ressources modestes. Si le locataire respecte les deux conditions, c’est un locataire protégé et on ne peut lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement. Exception de l’exception : le locataire perd sa protection si le propriétaire a plus de 65 ans ou des ressources modestes.