C'est ma maison. S'exonérer de plus-value en vendant une résidence secondaire

franceinfo :  Charlie Cailloux, vous êtes conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, on va voir aujourd’hui un cas d’exonération peu connu...

 Charlie Cailloux : Oui absolument ! Précisons d’abord qu’on ne s’adresse qu’aux personnes qui vont vendre une résidence secondaire puisque la question ne se pose pas pour la résidence principale qui est toujours exonérée.

Lorsqu’on vend une résidence secondaire, on doit payer un impôt sur la plus-value réalisée. Mais on peut être exonéré d’impôt sur la plus-value si on réinvestit le prix de vente à l’acquisition de sa résidence principale. C’est un cas d’exonération qui concerne pas mal de vendeurs.

Le cas d’exonération a été créé en particulier pour les personnes qui, n’ayant pas les moyens d’acheter une résidence principale dans leur ville, ont réalisé un investissement locatif dans le but de se constituer un apport personnel pour plus tard. 

Par exemple ?

Eh bien j’habite Paris, je suis locataire parce que je ne peux pas acheter ma résidence principale, mais j’investis dans un studio là où c’est moins cher pour empocher des loyers et une plus-value quand je voudrais acheter ma résidence principale.

L’exonération concerne aussi ceux qui ont hérité d’un logement. Ce sont les ventesde résidences secondaires au sens large qui sont concernées, c’est-à-dire les logements dont vous êtes propriétaires et qui ne sont pas votre résidence principale.    

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’exonération ? 

Il y a deux conditions. D’une part, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et d’autre part, il faut réinvestir tout ou partie du prix de vente à l’acquisition d’une résidence principale dans les deux ans.

Et on ne peut bénéficier de ce cas d’exonération qu’une seule fois. Evidemment, il faut en parler au notaire lors de la transaction afin qu’il fasse les déclarations nécessaires au fisc.   

Est-ce que ça marche si on établit sa résidence principale à l’étranger ?

En principe, la résidence principale doit se situer en France mais l’exonération fonctionne également si on achète dans un Etat-membre de l’Union européenne ou de l’espace économique européen avec qui la France a signé une convention fiscale.

Par ailleurs, j’ai dit qu’il fallait acheter sa résidence principale, on peut préciser les conditions du réemploi. On peut acheter dans le neuf ou dans l’ancien, acheter un terrain sur lequel on fera construire ou payer les travaux de construction d’un immeuble sur un terrain dont on est propriétaire.  

Réinvestir la plus-value d’une résidence secondaire dans l’acquisition de sa résidence principale, c’est le seul moyen d’échapper à l’impôt ? 

Non, la plus-value est également complètement exonérée d’impôt après 30 ans de détention et il n’y a pas non plus de plus-value lorsque le prix de vente du bien est inférieur à 15.000 euros. Et les non-résidents européens sont également exonérés totalement ou partiellement pour la résidence qu’ils ont en France.