C'est mon affaire. Expulsions locatives : quels sont mes droits

C'est mon affaire, c'est le rendez-vous de franceinfo sur les droits de la vie quotidienne. La trêve hivernale a été prolongée jusqu'au 31 mai. Aurélie Petibon est experte en droit immobilier dans le groupe SVP. Elle précise à quelles conditions on peut expulser un locataire. 

franceinfo : pendant la trêve hivernale, qui est donc prolongée  à cause de la crise sanitaire, à quelle protection ont droit les locataires qui ne payent pas leur loyer ?

Aurélie Petibon : la protection essentielle de ces locataires, c'est qu'aucune expulsion locative ne peut avoir lieu pendant cette période qui, en raison de la crise sanitaire avait déjà été prolongée jusqu'au 1er juillet 2020, et cette année, jusqu'au 31 mai.

À partir de combien de loyers impayés et pendant combien de temps une procédure peut-elle être déclenchée ?

Il n'y a pas de montant minimum : dès le premier impayé locatif ou dès le premier non respect des obligations locatives, le propriétaire peut déclencher une procédure d'expulsion. 

Quelles sont les conditions à réunir pour enclencher une expulsion ?

La condition essentielle, c'est une décision judiciaire. On ne peut pas expulser un locataire pour non paiement des loyers ou des charges ou non respect de ses obligations locatives, sans aucune décision de justice. Si un propriétaire décidait de recourir lui même à une expulsion, il s'exposerait à une amende pouvant aller jusqu'à 30.000 euros et trois ans d'emprisonnement.

Comment est-ce qu'on s'y prend ?

C'est une procédure assez stricte, il y a plusieurs étapes à respecter pour le propriétaire sous peine de nullité. La première, c'est de vérifier s'il y a une personne qui s'est portée caution, ou une garantie logement ou un fonds d'aide spécifique, si le propriétaire a souscrit une assurance pour le garantir des loyers impayés.À partir de là, on peut essayer de trouver une solution à l'amiable avec le locataire par un conciliateur de justice.

Si ça n'aboutit pas, la première étape c'est le commandement de payer par un huissier. Le locataire a alors deux mois pour régler sa dette et les frais d'huissier. S'il paye l'intégralité, la procédure s'arrête là, on ne peut pas demander l'expulsion. Par contre s'il ne paye pas, le propriétaire pourra assigner aux fins de résolution du bail et de prononcer l'expulsion par le juge. L'huissier délivrera un commandement à quitter les lieux au locataire. Il aura deux mois pour quitter les lieux. Mais le juge peut accorder des délais supplémentaires, de trois mois à trois ans.

Les juges sont-ils plutôt favorables aux locataires ou aux propriétaires ?

En fait, le problème principal, c'est que ces procédures sont très longues, elles durent entre six mois à deux ans devant le tribunal judiciaire. À Paris, les procédures d'expulsion sont d'environ quatre ans. C'est tellement long que le locataire peut partir en pleine procédure. Le propriétaire pourra récupérer son appartement, mais il aura beaucoup de mal à récupérer l'intégralité de son loyer. 

Quels sont les recours pour le locataire ?

Dès le premier impayé, on n'est pas obligé d'attendre une procédure judiciaire pour trouver un accord avec son propriétaire. On peut solliciter des commissions départementales d'aide, comme la Capex, la commission départementale de conciliation pour les expulsions locatives, qui permet de trouver une solution à l'amiable.

Le locataire a aussi des fonds de solidarité logement. Il peut aussi déposer un dossier auprès de la Banque de France pour surendettement des particuliers, et obtenir un effacement de la dette. Tout cela est favorable au locataire, et ça permet le plus souvent au propriétaire de récupérer son appartement, mais sans être payé.