Le rendez-vous du Particulier. "Acheteurs, protégez-vous contre les vices cachés"

Le rendez-vous du Particulier cette semaine s'intéresse aux vices cachés (fissures, infiltrations, termites...) qui peuvent apparaître après l'achat d'un bien. Renaud Bernard signe une enquête dans Le Particulier, le mensuel patrimonial du groupe Figaro, intitulée : "Acheteurs, protégez-vous contre les vices cachés..."  

franceinfo : Les vices cachés, c'est ce que tout acheteur redoute !

Renaud Bernard : C’est souvent à l’occasion de travaux ou lors d’un sinistre que des vices cachés apparaissent. Ils peuvent prendre différentes formes. Ce peut être par exemple une infiltration d’eau dans la toiture, des fissures dans la façade de la maison dissimulées par des vignes vierges, une humidité anormalement élevée du logement ou encore un affaissement de la piscine en raison d’un remblai de mauvaise qualité.

Prudence est mère de sûreté : il faut être extrêmement précautionneux avant de signer  

Si un vice caché est, par définition, un désordre non visible au moment de la vente, de nombreux indices doivent vous inciter à la plus grande vigilance. Par exemple, une peinture récente peut dissimuler des traces d’humidité. Attention également aux coffrages qui peuvent s’avérer être des cache-misère. Les odeurs sont aussi révélatrices. Une pièce qui sent le renfermé n’est jamais bon signe.

C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à inspecter intégralement le bien, du sol au plafond, et de la cave au grenier. Quitte à revenir plusieurs fois. Interrogez le vendeur en cas de doute. Si la réponse n’est pas satisfaisante, envisagez une contre-visite avec un professionnel. De préférence, un entrepreneur du bâtiment tous corps d’état ou un architecte. Et enfin, si malgré toutes ces précautions, des doutes subsistent, mieux vaut peut-être laisser tomber l’achat.  

C'est difficile de s'assurer contre les vices cachés ?  

Certains assureurs offrent ce type de garantie. C’est notamment le cas d’Horizon Assurance, en partenariat avec la Fnaim, qui propose de vous couvrir contre les vices cachés, pendant les deux premières années de l’achat.  

Le problème c'est qu'il est compliqué de poursuivre le vendeur, il est protégé contre les vices cachés ?

Effectivement, les actes d’achat comportent quasi systématiquement une clause d’exclusion de garantie des vices cachés au profit du vendeur. Pour faire simple, en acceptant cette clause, l’acheteur s’engage à prendre le bien immobilier en l’état, sans aucun recours possible contre le vendeur. Sachez que cette clause ne joue pas si le vendeur est un professionnel ou s’il avait connaissance du vice au moment de la vente.  

Comment procéder quand on découvre un vice caché ?  

Si le vendeur n’est pas un professionnel, vous devrez prouver sa mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il savait que le vice existait au moment de la vente. Pour cela, la première chose à faire est de déclarer le sinistre à votre assurance qui diligentera une expertise. Le rapport de l’expert peut suffire à négocier avec le vendeur. Sinon, vous devrez saisir le tribunal pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Si ce rapport vous est favorable, vous devrez de nouveau saisir le juge pour faire valider l’expertise et obtenir l’annulation de la vente ou une diminution du prix.  

Les conséquences financières peuvent-être considérables, entre les travaux et le coût des procédures...  

En effet, les sommes en jeu peuvent être très importantes. Les frais de remise en état peuvent parfois atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. A cela s’ajoute le coût de l’expertise judiciaire. Comptez en moyenne 3 000 à 6 000 euros et jusqu’à 10 000 euros pour les dossiers les plus complexes. Et c’est sans compter les frais d’avocat.  

Il y a une question de délai, il faut aller vite dès qu'on découvre un vice caché 

C’est vrai. L’acheteur dispose de 2 ans seulement à compter de la découverte du vice ou du dépôt du rapport d’expertise judiciaire révélant son existence Pour engager la responsabilité du vendeur. Attention, selon la jurisprudence, le délai de prescription de droit commun interdit d’agir plus de 5 ans après l’achat, même si vous êtes toujours dans les 2 ans suivant la découverte du vice.  

Un dossier du numéro du Particulier en kiosque en ce moment.