Le rendez-vous du Particulier. Comment améliorer son rendement locatif

Dans les premières années d’un investissement locatif le rendement est souvent dopé par certains événements. Vous avez par la suite constaté qu'il ne rapportait plus grand chose. C'est possible de le redynamiser. Valérie Valin-Stein signe une enquête sur ce sujet dans Le Particulier. 

franceinfo : Qu’est-ce-qui fait que le rendement locatif diminue, voire dégringole au fil des ans ?  

Valérie Valin-Stein : Par exemple, un avantage fiscal comme une réduction d’impôt de type Pinel ou Duflot pour prendre les plus récentes, la possibilité d’imputer ses intérêts d’emprunt ou certaines dépenses de travaux sur les loyers. Mais une fois que ces avantages sont épuisés l’investisseur est frappé de plein fouet par la dure fiscalité des revenus fonciers. Pour rappel, ils sont imposés au taux marginal d‘imposition du bailleur majoré des prélèvements sociaux à 17,2%. Pour un foyer imposé à 45 % la ponction appliquée sur les loyers peut donc atteindre 62,2%.

Comment calcule-t-on ce rendement locatif ?

Le rendement brut est facile à calculer puisqu’il suffit de poser une division avec, au numérateur les loyers annuels (hors charges) et au dénominateur le prix d’achat "acte en main", c’est-à-dire frais inclus. On peut essayer de se rapprocher, grossièrement, d’un rendement net en prenant des loyers sur 11 mois (et non 12) pour tenir compte de la taxe foncière, et en enlevant environ 20%, pour tenir compte des charges qui ne pourront pas être récupérées sur le locataire.

Alors pour l’améliorer le conseil numéro un, c’est le maintenir en bon état, avec des travaux ? Et pourtant, tout le monde ne le fait pas ?

Pour limiter l’érosion de son patrimoine, il faut maintenir le logement loué en bon état. C’est-à-dire repeindre régulièrement les murs, remplacer une vieille moquette élimée et tachée par un parquet ou un revêtement en plastique de bonne qualité. Et encore cela ne suffit plus : les locataires sont sensibles au confort. C’est pourquoi une salle de bains moderne et une cuisine équipée sont de véritables atouts.

Grâce à cela, vous louerez plus facilement et vous valoriserez votre patrimoine ; Mais tous les bailleurs n’ont pas cette démarche. Selon l’observatoire des loyers Clameur, seulement 13,3% des logements avaient fait l’objet de travaux entre deux locataires. Un taux qui était de 21% entre 98 et 2008.

La qualité énergétique du logement, ça compte aussi pour les locataires ?

Oui et plus que jamais ! On parle depuis quelques années de "valeur verte" en matière de transaction immobilière mais elle s’applique aussi pour les locations. Les locataires sont très pointilleux sur la qualité énergétique de leur futur logement dont va dépendre leur facture de chauffage.

Depuis 2011, le résultat du diagnostic de performance énergétique (le DPE) doit figurer sur les annonces. La qualité de l’information va encore s’accroître puisqu’à compter de 2022, la consommation effective devra figurer sur les annonces. Même en copropriété, un bailleur peut améliorer la performance énergétique du logement qu’il donne en location ; par exemple, en changeant ses fenêtres ou en remplaçant ses vieux radiateurs électriques de type "grille-pain" par des convecteurs performants.

Que fait-on en matière de fiscalité ?

Quand le poids de la fiscalité commence à se faire - trop - sentir c’est le bon moment de la remettre à plat. Par exemple, vous pouvez passer d’un régime réel qui vous permettait de déduire toutes vos charges des loyers à un régime dit "micro" qui vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire sur vos loyers ; en contrepartie de quoi vous ne pouvez plus rien déduire. Ou alors, à contrario cela peut être l’occasion de se lancer dans de nouveaux travaux et de basculer d’un régime micro à un régime réel.  

Parfois on n’a pas vraiment envie d’aller aux assemblées de copropriété, mais c’est essentiel ?

Souvent, les bailleurs se désintéressent de la vie de l’immeuble. Ils ne participent pas aux assemblées générales annuelles, voire ils ne se font même pas représenter. Pourtant ils ont intérêt à surveiller l’évolution des charges car si elles deviennent trop importantes, elles risquent d’effaroucher les locataires et de favoriser leur rotation. De même, être partie prenante dans les décisions portant sur les gros travaux est nécessaire car ils permettent d’entretenir et de valoriser leur patrimoine immobilier.

Faut-il louer plutôt meublé ou non meublé ?

Si vous êtes en région parisienne ou dans une grande ville de province de vous lancer dans la location  meublée. Les loyers sont plus élevés qu’en vide (10% environ), les baux sont plus souples - ils sont conclus en général pour un an et la fiscalité est plus favorable qu’en nue. Elle permet, notamment d’amortir le logement et le mobilier. Mais préalablement, il faudra garnir le logement en respectant une liste très précise de meubles et d’équipement qui a été fixée par la loi… (500 euros pour un studio)

On essaie la colocation ?

Pourquoi pas si vous disposez d’un logement meublé avec au moins deux chambres et deux salles de bains. Vous pourrez, en effet, louer un peu plus cher. Autre atout de la colocation, c’est une bonne façon de sécuriser ses loyers en faisant signer un bail unique au colocataire et en prévoyant une clause de solidarité entre eux. Clause qui continue de s’appliquer encore six mois après qu’un des locataires ait donné son congé.

Mais attention, prudence. Toutes les villes même importantes ne se prêtent pas à la location. Ainsi une récente étude du site Locservice.fr montre que s’il y a une forte demande à Lyon, Marseille, Paris et Lille, ce n’est en revanche pas le cas à Poitiers, Limoges ou Pau…

Et que faire pour les loyers ? (Révisions à la hausse, lutte contre les impayés)

Il y a plusieurs solutions pour maintenir le niveau de ses loyers. Les réviser chaque année comme la loi l’y autorise. Et attention si vous ne faites pas, il n’y a plus depuis la loi Alur de 2014, de rétroactivité possible.

Et il est aussi possible de se protéger contre les impayés en demandant la caution d’un proche du locataire ou en souscrivant une assurance loyers impayés facturées entre 2,5 et 3,5% des loyers. Les pouvoirs publics ont mis en place une garantie, appelé Visale, qui permet d’être assuré gratuitement pour 36 mois d’impayés si on loue, notamment, à un jeune de moins de 30 ans.