Le rendez-vous du Particulier. Des taux d'emprunts immobiliers historiquement bas

­­C'est le moment pour trouver un taux d'emprunt immobilier avantageux pour acheter. Ils n'ont jamais été aussi bas. Mais attention, il faut un peu d'épargne. Valérie Valin-Stein et Pascal Frasnetti ont enquêté sur cette question pour le mensuel Le Particulier.

franceinfo : Comment obtenir le taux le plus bas ?

Valérie Valin-Stein : En préalable il faut dire que, grâce à la faiblesse des taux, il est beaucoup plus facile d’emprunter qu’auparavant. Par exemple, un couple gagnant l’équivalent d’un SMIC et demi - soit un peu plus de 2000 euros par mois - peut devenir propriétaire en province d’un appartement de 65 m² au Havre ou au Mans. Mais, s’il est facile d’emprunter, obtenir un bon, voire un très bon taux, n’est pas donné à tout le monde. En effet, pour obtenir le meilleur taux possible, il faut avoir de l’épargne. Sachant qu’aujourd’hui les banques vont sans doute vous conseiller de n’en mobiliser qu’une petite partie, et d’emprunter au maximum.

Mais il n’y a pas que l’apport personnel qui est regardé par les banques, il y a d’autres éléments d’appréciations. Par exemple, votre contrat de travail : mieux vaut être titulaire d’un CDI (contrat à durée déterminée) que d’un CDD (contrat à durée déterminée), votre ancienneté dans l’entreprise (au moins deux ans) et votre taux d’endettement. On estime, effectivement, qu’en général, le poids de vos échéances de vos crédits (tous crédits confondus, c’est-à-dire immobiliers mais aussi prêts à la consommation), ne doit pas excéder 33% de vos revenus nets mensuels.

Quels sont les bons conseils pour ne pas rater la signature d’un prêt ?

Pour ne pas rater la signature d’un prêt ou plutôt pour obtenir un prêt sur mesure, un prêt qui correspond réellement à vos attentes. Nous avons relevé au cours de notre enquête un certain nombre de points à négocier. Parmi les plus importants, on peut retenir la durée du prêt, (compte tenu des faibles taux de crédit, mieux vaut emprunter le plus longtemps possible, en préservant sa qualité de vie) ou la négociation de certains frais, comme les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipés.

Vous avez aussi intérêt, si vous achetez un bien à rénover, à intégrer les travaux dans votre prêt immobilier. Cela vous reviendra moins cher que d’emprunter, à part, avec un prêt à la consommation pour financer les dépenses de rénovation. Enfin, ne négligez pas les "petits" prêts aidés. Il peut s’agir des prêts d’Action Logement ou de certaines mutuelles ou collectivités locales. D’un montant limité, ils sont souvent soumis à certaines conditions, notamment le respect de plafonds de ressources.

À quoi faut-il faire attention ?

Un point important à surveiller est celui de l’assurance emprunteur. En effet, si les emprunteurs ont un œil attentif sur le taux du crédit qu’on leur propose, ils ne doivent pas s’arrêter à cela. On ne le sait pas toujours mais, aujourd’hui, l’assurance emprunteur (assurance qui protège en cas de décès ou de maladie) revient parfois plus cher que le crédit.

Par exemple, un couple empruntant 200 000€ sur 20 ans à 1,25 % et assuré à 0,36% sur chacune des têtes paiera 26 144 € de crédit et plus de 28 000 € d’assurance. Il peut donc être intéressant, comme la loi l’y autorise, de refuser le contrat groupe de la banque au profit d’un contrat individuel. Les économies réalisées peuvent se chiffrer en milliers, voire en dizaine de milliers d’euros

Si on a déjà acheté par le passé, est-ce que ça vaut le coup de renégocier son crédit ?

Là aussi, compte tenue de la baisse ininterrompue des taux depuis 2012, renégocier son crédit immobilier peut vous faire gagner des sommes importantes. Et ce, même si vous avez emprunté récemment, il y a moins de 5 ans.

Pour savoir s’il est, ou non, intéressant de renégocier il faut appliquer la règle dite des "trois sept". Autrement dit, les conditions sont idéales s’il vous reste 7 ans d’emprunt, vous devez rembourser plus de 70 000 € de crédit et les taux ont baissé de plus de 0,7% depuis que vous avez emprunté ou renégocié la dernière fois votre crédit.

Soyez en revanche prudent avant de renégocier si votre état de santé s’est détérioré depuis la souscription de votre prêt ou si vous avez changé de travail et que vous êtes en période d’essai ou encore si vous pensez revendre le bien dans les prochains mois. Dans ce cas, en effet, vous ne pourrez pas amortir les frais liés à la renégociation.