Le rendez-vous du particulier. Un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière si vous rénovez un logement insalubre

Après l’effondrement de trois immeubles dans le centre de Marseille, début novembre, et la mort de huit personnes, il y a eu une certaine prise de conscience de l’état des logements en France. Selon la Fondation Abbé Pierre, 600 000 logements sont actuellement insalubres, et des dizaines d’immeubles ont été, depuis ce drame, frappés par un arrêté de péril.

Dans de nombreuses villes, des travaux d’urgence s’imposent, mais comment les financer ? Depuis le 1er janvier, la loi de finance propose aux particuliers, une forte réduction d’impôts, s’ils s’engagent à acheter un logement dégradé, à le rénover de fond en comble, et à le louer sous certaines conditions. Valérie Valin-Stein a enquêté pour le mensuel Le Particulier. 

Que prévoit précisément le dispositif  "Denormandie", du nom du ministre de la Ville et du Logement 

C’est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il vise deux types de biens : les logements anciens à rénover et les anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation. Vous devez réaliser des travaux de rénovation ou de transformation représentant, à minima, au moins 25% du prix total d’achat, hors droits d’enregistrement (frais de notaire).

On attend la parution d’un décret qui précisera la nature des travaux à réaliser. Sans surprise, il devrait s’agir de la rénovation électrique, de l’isolation et de tout ce qui concerne le second œuvre (peinture, revêtement de sol).

Ce qui représente un budget compris entre 700 et 100 euros /m² en fonction de la région et des prestations choisies. Voilà pour les logements éligibles. Il faut louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, à des personnes à revenus modestes, en respectant des plafonds de loyers. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 à 21% du prix de revient du logement (ce qui inclut le coût des travaux) dans les limites d’un plafond d’investissement annuel de 300 000 euros. Ce qui peut représenter jusqu’à 23 000 euros d’impôt en moins sur 12 ans.  

Il y a cependant un certain nombre de contraintes à respecter 

Comme souvent lorsqu’il y a un avantage fiscal à la clé. Outre celles que l’on vient d’évoquer, il faut savoir que les travaux doivent être obligatoirement réalisés par une entreprise, vous ne pouvez pas les effectuer vous-même. Il y aussi une contrainte géographique. Seuls sont éligibles au nouveau dispositif "Denormandie" les logements situés dans les centres villes anciens dégradés de certaines communes de taille moyenne. Il y a, d’ores et déjà, plus de 200 villes qui ont déjà été identifiées parmi lesquelles Auxerre, Brignoles (83), Carcassonne, Grasse, Saint-Nazaire, Saumur ou Pau. 

Comment assurer à l’investisseur que le logement sera bien loué, et que cet investissement sera rentabilisé ?

C’est la grande question…Elle a d’ailleurs été soulevée par les parlementaires lorsque ce dispositif a été débattu au moment du vote de la dernière loi de finances. Avec l’interrogation suivante : la faiblesse de l’offre locative dans la plupart de ces villes est-elle structurelle (c’est-à-dire que, quoi que l’on fasse, la situation restera inchangée) ou conjoncturelle, auquel cas elle serait liée à la piètre qualité de l’habitat.

Je voudrais insister sur le fait qu’un investisseur particulier a les moyens, à son échelle, d’évaluer le dynamisme d’une commune en regardant certaines données chiffrées figurant sur le site de l’Insee : l’évolution de la démographie, le taux de chômage.

Dans ces conditions, ce dispositif a-t-il une chance de fonctionner ?

Oui ! Dans les communes qui auront été identifiées comme dynamiques. On peut estimer que des villes comme Agde (34), Grasse, Melun ou Voiron, à côté de Grenoble sont potentiellement intéressantes pour réaliser une opération Denormandie. Et, bien sûr, les maires concernés sont ravis …Pour une fois, les avantages fiscaux ne sont pas circonscrits/réservés aux investissements locatifs réalisés dans les grandes métropoles.  

C’est une façon pour l’État de se désengager d’une partie de la politique de rénovation urbaine ?

Oui, évidemment. Mais c’est aussi un moyen d’agir sur l’urbanisme : en revitalisant les centres des bourgs, on peut espérer restreindre un étalement urbain parfois un peu excessif. Et c’est indéniablement un bon signal envoyé aux investisseurs immobiliers, ce qui était quand même plutôt rare ces dernières années.