Logements neufs : les mesures "Duflot"

Le gouvernement n'envisageait pas, à l'origine, de maintenir
un avantage fiscal pour les investisseurs bailleurs mais la chute des constructions neuves au cours des derniers mois a convaincu nos édiles de revenir
en arrière. L' objectif de construire 500.000 logements par an ne peut
être atteint, selon la Ministre, que si tous les acteurs du logement se
mobilisent, les investisseurs particuliers aussi.

Les précisions de Jean-Michel Guérin, directeur de Particulier à Particulier.****

Quelle forme va prendre ce dispositif ?

Selon la Ministre il sera concentré
sur le logement intermédiaire. Cela signifie que, d'une part, les bailleurs qui
souhaitent bénéficier de l'avantage fiscal devront louer leur logement 20 %
moins cher que le loyer de marché. D'autre part, les locataires ne devront pas
dépasser certains plafonds de revenus, revus à la baisse. Bref, le gouvernement
vise ainsi le logement des classes moyennes auxquelles il veut fournir une
offre plus abondante qu'actuellement.

Les bailleurs vont-ils investir dans un logement dont le
loyer est minoré ?

Cécile Duflot fait le pari que l'avantage fiscal consenti,
surtout en ces temps de rigueur budgétaire et d'augmentation des impôts, sera
suffisamment attractif pour convaincre les bailleurs d'aller vers ce
dispositif. On parle d'une réduction d'impôts qui oscillerait
entre 17 et 20 % du prix d'achat, limité à 300.000 euros, étalée sur 7 à 10
ans. Cela veut dire que, si on prend la fourchette haute, 20 % étalés sur 10
ans, le nouveau dispositif permettrait de bénéficier d'une réduction d'impôts
de 6.000 euros par an. Le dispositif Scellier, depuis qu'il avait été réduit,
permettait d'obtenir une réduction de 13 % au maximum, étalée sur 9 ans, ce qui
faisait, au maximum 4.333 euros. Donc, le nouveau dispositif, que l'on va
appeler le dispositif Duflot, serait beaucoup plus avantageux que le dispositif
Scellier. En contrepartie, l'investisseur devra consentir une réduction de
loyer. Le pari peut fonctionner.

Un Scellier intermédiaire?

Il existait déjà un Scellier Intermédiaire et le nouveau
dispositif ne s'en éloigne pas beaucoup. En effet, le Scellier intermédiaire
donnait un avantage fiscal qui, au bout des neuf ans initiaux pouvait se
proroger pendant six ans au maximum, donc sur une durée totale de 15 ans. En
échange, le propriétaire devait respecter des plafonds de loyer inférieurs de
20% à ceux du Scellier normal. La Ministre explique que son nouveau dispositif
sera quand même plus avantageux.

Le plafonnement de l'opération à 300.000 euros, ne
risque-t-il pas de favoriser la construction de petits logements, au détriment
des appartements familiaux ?

On peut le regretter. Depuis des années, tous les
dispositifs d'aide à l'investissement immobilier conduisent à une surproduction
de petits logements alors que l'on manque aussi de grands appartements. Gageons
que le gouvernement a voulu limiter l'impact de cette nouvelle incitation sur
les finances publiques et peut-être aussi qu'un avantage fiscal trop important,
donc uniquement dirigé vers les classes aisées, ne serait pas passé,
politiquement.

Est-ce que ce dispositif peut relancer la construction neuve
?

La situation en France est malsaine, parce qu'elle laisse
penser que l'on arriverait à construire suffisamment de logements, mais
uniquement si on les subventionne. Mais compte tenu de l'état du secteur ce
petit coup de pouce est le bienvenu. Au cours des années 2009 et 2010, 60% de
la production des promoteurs étaient écoulés en régime Scellier. Donc ces
incitations ont un réel impact sur la construction et donc sur l'économie en
général. Le Figaro d'hier estimait que la construction représentait 12% du PIB
de la France et rapportait deux milliards d'impôts pour l'Etat et 600 millions
aux Collectivités locales. Le fameux adage qui édicte que "quand le
bâtiment va, tout va, résiste à l'épreuve des chiffres ".

Les gouvernements successifs devaient construire 500.000
logements par an mais ils n'ont pas atteint ce chiffre. Quel est le problème ?

L'objectif de 500.000 logements est symbolique certes, mais
il est aussi nécessaire pour que nous puissions rattraper le retard. Il manque
environ 900.000 logements en France et les besoins naturels sont de l'ordre de
350.000 à 400.000. En construisant 500.000 logements par an, on peut espérer
rattraper le retard en une dizaine d'années. Mais pour cela, il faut adapter
les dispositifs : on a connu les dispositifs Méhaignerie, Périssol, Besson,
Robien et Scellier. Certains se sont révélés inefficaces car pas assez
incitatifs, d'autres, comme le Robien ou le Scellier ont conduit à construire
beaucoup de logements, certes, mais là où on n'en avait pas besoin. Cécile
Duflot promet qu'elle va corriger ces défauts.

Comment éviter les écueils de la Loi Scellier ?

Tout d'abord en restreignant le zonage où les opérations
permettront de bénéficier de la nouvelle défiscalisation. Le nouveau dispositif
va se concentrer sur les zones où la situation est tendue et abandonner toutes
ces villes moyennes où nombre de logements Scellier ont été livrés et ne
trouvent pas preneurs. De plus, le plafonnement des loyers, à 80 % de la valeur
de marché, ainsi que l'abaissement des seuils de revenus pour les locataires
qui pourront entrer dans ces logements contribuera à les rendre plus
attractifs. Donc, on peut espérer qu'ils trouveront plus facilement preneur.

Le dispositif Scellier est fini ?

Les investisseurs ont jusqu'au 31
décembre de cette année pour en profiter. Rappelons aussi que ce dispositif a
subi, au cours du temps divers coups de rabot. Il ne permet aujourd'hui que
d'obtenir une réduction d'impôts de 13 %, étalée sur 9 ans, pour les bâtiments
dits " Basse Consommation " ou BBC, et 6 % dans les autres cas. Bien
évidemment, ceux qui ont profité du dispositif Scellier vont continuer à en
bénéficier jusqu'à la fin du processus, mais il n'y aura plus de Scellier
nouveaux à partir de 2013.

Cécile Duflot a annoncé d'autres mesures, notamment
l'augmentation de la taxe sur les logements vacants. Qu'en est-il ?

Il est fortement question
d'augmenter la taxe sur les logements vacants. Mais il s'agit là d'un serpent
de mer. Toutes les statistiques démontrant que le nombre de logements vacants
en France n'est pas excessif et ne dépasse guère le volant qui est nécessaire
pour assurer la fluidité du marché. Il est question aussi de remettre le
bénéficie du Prêt à Taux Zéro pour l'achat d'un logement ancien, peut-être sous
condition que l'acquéreur réalise des travaux d'isolation.