Le bail commercial

Le bail commercial obéit à des règles particulières car c'est un élément de la propriété
commerciale. Il est particulièrement protecteur pour le locataire. Peuvent s'en
prévaloir les commerçants inscrits au
registre du commerce et les sociétés et les entreprises inscrites au répertoire
des métiers (artisans).

Les principales caractéristiques du bail
commercial

Il y en a 6 principales.

Une durée minimum de neuf ans mais elle peut être plus longue, sans pouvoir toutefois avoir une durée
indéterminée.

Pour le locataire, le droit au renouvellement au terme, ou
dans le cas contraire, le droit à versement d'une indemnité d'éviction.

Une augmentation limitée des loyers en cours de bail.

La faculté de céder le bail à l'acquéreur du fonds de
commerce sans que le bailleur puisse s'y
opposer.

La possibilité d'ajouter d'autres activités que celle
exercée à l'origine (avec accord du bailleur).

Une sous-location est interdite sans l'accord du bailleur.

Fixer les loyers

Les loyers sont, en principe, fixés librement. C'est surtout vrai pour le loyer de
départ. Ensuite l'augmentation fait l'objet d'une révision tous les ans ou tous
les trois ans.

L'augmentation du loyer ne peut dépasser celle de l'indice
trimestriel du coût de la construction, ou l'indice des loyers commerciaux
publiés tous les trois mois par l'INSEE. Mais cette règle du plafonnement peut
être contournée par l'insertion dans le bail d'une clause de recette. Le loyer va suivre les variations du prix d'une
marchandise ou d'un service.

Le dépôt de garantie

Il est souvent demandé un dépôt d'argent même si ce n'est
pas une obligation légale. Si un dépôt est versé, il doit être restitué au
départ du locataire sous réserve que le locataire ait rempli toutes ses
obligations.

Hubert est locataire. Son propriétaire lui donne congé pour vendre l'appartement occupé, que va-t-il se passer ?

Le locataire bénéficie d'un droit préférentiel d'achat. Le
propriétaire doit informer le locataire de son souhait de vendre le logement.
La lettre est alors juridiquement assimilée à une offre de vente. La lettre
doit mentionner l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le prix demandé et
les conditions de la vente. Donc Hubert peut, s'il le souhaite, racheter le
logement qu'il occupe.

Une question de Laurence qui souhaite savoir si les taux

d'emprunts continuent de baisser.

Selon le baromètre Empruntis du 14 février dernier, les
baisses continuent mais de façon moins spectaculaire que ces dernières semaines
sur 15 ans : 3,10% de taux moyen 
contre 3,20% le mois dernier, en janvier. Sur 20 ans, le taux moyen
reste stable à 3,50%. Ce qui signifie que pour les très bons dossiers, on peut
emprunter en dessous de 3% jusqu'à 20 ans.

Les critères
retenus par un banquier

Un contrat à durée indéterminée, une ancienneté d'au moins
deux ans, un endettement qui ne doit pas dépasser 33% de ses revenus. Moins de
65 ans etc... En somme un vrai conte de fée. Ce qui explique pourquoi les
banques prêtent moins, même si elles affirment le contraire. Exiger tous ces
critères, c'est forcément restreindre l'accès au crédit.  

Xavier se demande

si, à  l'occasion d'une vente immobilière,
il peut déduire de la plus-value les travaux effectués dans son logement.

La réponse est oui. Pour déterminer la plus-value on prend
en compte le prix d'acquisition du bien, mais aussi les dépenses de
construction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration. Et ces
dépenses sont déductibles de la plus-value.