Quelles causes sont-elles acceptées pour la rupture d'un dispositif Scellier ?

Il faut rappeler ce qu’est
un investissement sous le régime de la loi Scellier pour bien en comprendre le
mécanisme. Un achat d’un bien immobilier que l’on va louer pendant au moins 9
ans à un locataire qui en fera sa résidence principale.  En échange de quoi, l’acquéreur va bénéficier
d’une réduction d’impôt  sur la base de
6% chaque année pendant 9 années  d’un
montant maximum de 300.000 euros ou de 
13%  si le logement est estampillé
BBC (bâtiment basse consommation).

Quid si l’engagement de

location est rompu ?

Une telle rupture est
prévue par les textes mais reste très limitative. L’avantage fiscal peut être
conservé si le propriétaire bailleur est licencié  et s’il rencontre des difficultés  financières qui le poussent à vendre ou à
reprendre son logement. Il doit être impérativement être inscrit comme demandeur
d’emploi à la date de rupture de l’engagement

Pierre veut savoir si

son loyer en dessous du prix du marché peut être réévalué par son propriétaire
dans des proportions importantes et quels seraient les recours dont il
disposerait si cette augmentation avait lieu ?

Les échéances d’un bail
sont de trois ans pour un particulier et de six ans pour une personne morale,
une entreprise en particulier. Il est prévu une reconduction automatique sauf
s’il survient un élément prévu par la loi comme la vente par le propriétaire du
logement ou si le propriétaire entend récupérer ledit logement pour son usage personnel ou pour celui d’un membre de sa
famille.

L’absence de reconduction  peut
aussi être dûe à une faute imputable au locataire comme le non paiement des
loyers par exemple. A l’occasion de cette reconduction, il est souvent prévu
une augmentation des loyers  conforme à
l’indice de référence des loyers à l’identique de chaque date anniversaire du
bail.

Mais en cas de sous évaluation du montant du loyer ?

Il existe une situation où
le propriétaire peut augmenter  le
montant des loyers de façon plus importante. 
C’est lorsque le loyer est, selon la formule consacrée,
"manifestement sous évalué" (article 17-c de la loi de 1989). Ce
terme par définition très général  a
donné lieu à une importante jurisprudence. Pour procéder à cette augmentation,
le propriétaire doit pouvoir démontrer que le loyer encaissé est très en
dessous des prix du marchés.

Et cela se mesure

comment ?

Pour éviter un discours
totalement subjectif, il doit avancer au moins trois références  de logements identiques, autrement dit
présentant des caractéristiques communes en matière de surface et de confort.
Si le logement se situe dans une agglomération 
de plus d’un millions d’habitants, il lui faudra apporter non plus trois
mais six références. Dans tous les cas de figure, les références doivent pour
les 2/3 d’entre elles porter sur des baux dont le locataire n’a pas changé
depuis au moins trois ans. Attention, "manifestement  sous-évalué" ce n’est pas légèrement
en  dessous du marché ce qui pourrait se
justifier par la fidélité du locataire. Cette appréciation est faite de façon
restrictive par les juges pour éviter les abus.

En pratique, cela se

passe comment ?

Pour être mise en place, le propriétaire doit,
six mois avant la fin du bail, faire au locataire une nouvelle proposition de
loyer en lui indiquant les fameuses références prévues par la loi. Le
formalisme en la matière est très important. Des mentions entières du texte de
loi doivent être reproduites sous peine d’annulation. L’assistance d’un
professionnel du droit reste donc indispensable. Si quatre mois avant le terme
du bail, le locataire n’a pas fait part de son acceptation, il faudra
saisir la commission de conciliation.
Cette saisine peut être dûe à l’initiative du propriétaire mais aussi du
locataire.

Et si la démarche ne

débouche pas sur une solution ?

Si la conciliation ne
débouche pas sur une solution ou si elle ne s’est pas prononcée dans les deux
mois,  il reste la saisine du juge pour
déboucler la situation. Il pourra soit fixer le nouveau loyer, soit reconduire
l’ancien.