Encadrement des loyers : y a-t-il vraiment impossibilité technique, comme l'explique Manuel Valls ?

L'encadrement des loyers était une promesse de campagne du candidat François Hollande avant son accession à l'Elysée. Elle finit sérieusement amendée. Le Premier ministre a annoncé vendredi 29 août que cette mesure, prévue dans la loi Duflot, sera finalement "limitée à Paris" et réalisée "à titre expérimental", évoquant une situation "complexe".

"Nous avons assez de recul pour juger des difficultés de sa mise en œuvre", a déclaré Manuel Valls, affirmant que "les conditions techniques ne seront pas réunies avant des mois, voire des années" pour une application à plus grande échelle, comme prévu par la loi Alur (Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) adoptée définitivement en février dernier. Il a ajouté que l'encadrement des loyers engendrait "trop d'incertitudes pour les investisseurs". Toutefois, d'autres villes (Lille, Grenoble...) ont demandé à mettre en place cette mesure.

En filigrane, une offensive très forte des professionnels de l'immobilier et du bâtiment, qui se plaignent d'une paralysie du marché. Geste d'apaisement politique ou vraie impossibilité technique ? Francetv info a voulu y voir plus clair.

Des observatoires des loyers pas encore rodés

Concrètement, cette mesure devait limiter les abus dans les zones "tendues", c'est-à-dire dans une trentaine d'agglomérations où la demande de logement excède l’offre disponible et où les loyers explosent. Chaque année, le préfet de la zone concernée devait fixer un loyer médian de référence par quartier et par catégorie de logement. Pour fixer des limites, à la signature d'un nouveau bail, le loyer ne pouvait pas dépasser plus de 20% de ce loyer médian. Un seuil inférieur avait aussi été fixé, à 30% en dessous du loyer médian. Les baux en cours n'étaient pas concernés par cette mesure.

Dans le dispositif prévu par la loi Alur, le nerf de la guerre, c'est ce loyer médian : la moitié des locataires paye plus que cette somme, l'autre moitié paye moins. Les préfets devaient s'appuyer sur des données recueillies par des observatoires locaux des loyers. Mais s'il existe un Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) depuis 25 ans, les autres observatoires sont encore en phase d'expérimentation. En clair, ils ne sont pas encore en mesure de fournir des données pertinentes.

"Nous faisons des enquêtes annuelles auprès des professionnels immobiliers, des institutionnels, auprès des bailleurs privés et des locataires...", explique l'Olap, contacté par francetv info. "La collecte de données est difficile à faire, les données sur les loyers sont compliquées à obtenir. Et il faut être précis." Et d'estimer qu'il s'agit d'un travail "long et complexe" car les observatoires doivent fournir des chiffres pour chaque catégorie de logement.

"Pour avoir des chiffres pertinents, il nous faut différentes caractéristiques sur les logements (superficie, loyer sans les charges, année de construction de l'immeuble...), indique l'Olap. Bien souvent, nos interlocuteurs ne savent pas nous répondre précisément ou se trompent, donc il faut vérifier avec des photos des constatations, nous ne pouvons pas nous contenter de données brutes."

Des prix qui vont du simple au double

L'abandon de la mesure satisfait l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), qui a vigoureusement combattu l'ensemble de la loi portée par Cécile Duflot, l'ancienne ministre écologiste. Pour Jean Perrin, président de l'UNPI, cette "usine à gaz" s'annonçait "impossible techniquement" et "sans efficacité". "Comment voulez-vous définir des loyers médians lorsque vous avez des beaux immeubles et d'autres moins prisés dans le même secteur ?, s'agace-t-il, interrogé par francetv info. Entre un appartement au rez-de-chaussée sans luminosité et celui situé dans un même immeuble au 5e étage avec terrasse, le loyer peut aller du simple au double." Selon Jean Perrin, Manuel Valls a compris que la notion de loyer médian est "absurde" : mais il conserve une expérimentation à Paris, juge-t-il, "pour ne pas humilier totalement Cécile Duflot".

Y avait-il impossibilité réelle ? L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne en convient : Manuel Valls "n'a pas tort, c'est compliqué". Mais la situation "complexe" est bien due à la collecte des données sur les loyers et non à l'encadrement des loyers en lui-même. Frédéric Blanc, juriste à l'UFC-Que choisir, le reconnaît également : "Nous sommes tous d'accord pour constater que les conditions techniques ne sont pas réunies", dit-il à francetv info. "Mais la loi a été élaborée pendant un an et demi, débattue pendant un an, ce n'était pas de l'improvisation. Nous savions tous qu'il allait falloir du temps pour installer les observatoires des loyers et obtenir des données fiables", ajoute Frédéric Blanc.

Finalement, un manque de volonté politique ?

L'association de protection des consommateurs "s'étonne" que "tout d'un coup", l'encadrement des loyers devienne "un problème", alors que "rien n'a changé depuis l'adoption de la loi". En clair, le Premier ministre évoque une complexité réelle, mais prévue et selon toute vraisemblance, surmontable. "On n'espérait pas que cela soit mis en place rapidement, comme ça pouvait l'être à Paris, en l'absence de données ailleurs", martèle l'UFC-Que choisir.

Frédéric Blanc dénonce un "manque de volonté politique" de la part du gouvernement. "Ce n'est pas parce qu'il y a des difficultés techniques qu'il ne faut pas se donner les moyens. D'autant que l'obstacle n'est pas infranchissable, il suffit juste d'attendre d'avoir des données fiables", estime-t-il. Pour ce juriste, spécialiste du logement, le "lobbying des professionnels de l'immobilier" a payé. "Mais c'est dommage, il s'agissait seulement de réguler des abus, pas de réguler l'ensemble des loyers."