Passoires thermiques : les loyers des logements les plus énergivores désormais gelés

"Je vais vous présenter l'appartement que j'ai loué en janvier." Stéphane habite un logement dans le 17e arrondissement de Paris et fait partie de ces locataires concernés par le gel des loyers. "Rapidement, au moment de l'état des lieux, je me rends compte qu'en fait, il est classé en catégorie F, avec des fenêtres en simple vitrage et de grosses fuites d'air". Pour fermer les fenêtres, "il faut s'y reprendre pas mal de fois pour que ça ferme complètement". Alors il a tenté d'alerter ses propriétaires : "j'ai demandé qu'ils changent les fenêtres."

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Au printemps, Stéphane reçoit une réponse négative de ses propriétaires, puis cet été, il apprend par courrier que les charges du chauffage collectif vont augmenter. Sauf qu'à partir du mercredi 24 août, les loyers sont désormais gelés pour les biens immobiliers classés F et G : aucune indexation n'est donc autorisée en cours de bail, comme peuvent le faire les propriétaires dans le parc privé une fois par an. Pour Stéphane, ce blocage des loyers est une bonne nouvelle, même s'il l'ignorait.

"Ça montre bien que mon courrier du début d'année était pertinent quand je leur ai demandé ce qu'ils attendaient pour faire les travaux ! Bientôt, vous ne pourrez plus le louer, cet appart !"

Stéphane, locataire d'un logement classé F

à franceinfo

Depuis déjà une semaine, il est interdit de signer un bail avec un complément de loyer plus élevé pour ces passoires énergétiques : l'argument "vue exceptionnelle sur Paris" ne fonctionne plus. 

140 000 logements concernés dès le 1er janvier

Prochaine étape plus radicale : dès le 1er janvier 2023, il sera interdit de louer les pires passoires énergétiques. Il s'agit des logements classés G, ceux qui consomment jusqu'à plus de 450 kilowattheures au mètre carré par an, soit 140 000 logements. En comparaison, un bien classé A consomme six fois moins.

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En 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, suivis en 2028 par les logements classés F – comme celui de Stéphane – et en 2034 ceux classés E. Dès le 1er avril 2023, un audit énergétique sera obligatoire en cas de vente d'un bien immobilier, avec une liste précise des travaux à effectuer pour remonter dans le classement. 

Passoires énergétiques : l'article 42 est adopté à l'unanimité. Il prévoit une interdiction progressive de la location de ces logements : ceux classés G en 2025, puis F en 2028 et E en 2034.#DirectAN #ClimatRésilience #LoiClimat pic.twitter.com/lNV105ZWTl

— LCP (@LCP) April 12, 2021

Pour les propriétaires, ce calendrier de mesures ne passe pas car il est mis en place trop tôt, selon Christophe Demerson, président de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière : "Les délais sont trop courts ! On savait qu'il y avait des problèmes d'approvisionnement, des problèmes de matériaux et des problèmes de main-d'œuvre."

Une partie des travaux pris en charge par les copropriétés

En effet, l'une des difficultés principales mises en avant est l'obligation pour les copropriétés de réaliser certains travaux de rénovation énergétiques, qui peuvent se révéler très importants, explique Mickaël Aubry, directeur du cabinet Aubry Gestion, qui est le syndicat d'une cinquantaine d'immeubles en Île-de-France. "On s'aperçoit malgré tout, et notamment sur Paris, qu'on a des immeubles très vieillissants, et on va cumuler la réfection de la toiture avec une isolation, probablement des ravalements avec une isolation thermique par l'extérieur si c'est possible, surtout des fenêtres d'escalier", indique-t-il. Des cumuls de travaux qui entraînent des risques d'impayés.

"On risque de se retrouver, à un moment donné, d'avoir une sorte de marché noir avec des propriétaires qui vont louer en direct à des locataires parce qu'ils n'ont pas les moyens de faire autrement et que les gens, quoi qu'il arrive, auront besoin de se loger."

Mickaël Aubry, directeur d'un syndicat d'immeubles

à franceinfo

De leur côté, les locations saisonnières échapperont à ces interdictions de louer, même si ce sont de vraies passoires énergétiques. La France compte 5,2 millions de passoires énergétiques sur 30 millions de résidences principales, selon une étude de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Mais la part est plus élevée parmi les résidences secondaires et les logements vacants : 32% des résidences secondaires et 27% des logements vacants sont des passoires énergétiques.